정부가 2028년부터 시가 약 45억원이 넘는 1세대1주택자 종합부동산세 세율을 현행 다주택자(3주택 이상) 중과 세율에 맞춰 상향한다. 가액 기준으로 세율을 일원화해 ‘똘똘한 한 채’의 세 부담을 늘리겠다는 것이다. 다만 1주택자 기준 공시가격 14억원(시가 약 20억원)을 초과하는 경우에만 종부세를 부과하고, 거주공제를 신설하는 등 가격이 높지 않은 거주용 주택에는 세제 혜택을 주기로 했다. 이에 시가 30억원 미만은 종부세 부담이 줄어드는 반면 30억~40억 주택은 과세액이 소폭 늘고, 40억원대부터 부담이 체감될 것으로 예측된다.
1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)는 개편안 시행을 내년 유예한 뒤 점진적으로 보유 공제를 줄여 2029년부터 거주하는 경우에만 혜택(최대 80%)을 주는 ‘장기거주소득공제’로 전환한다.
정부는 이형일 재정경제부 1차관 주재로 3일 서울은행회관에서 세제발전심의위원회를 개최한 뒤 이런 내용을 담은 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다.
개편안에 따르면 2028년부터 주택 수를 기준으로 다르게 설정돼 있는 현행 종부세 세율이 단일화된다. 현행 세율을 보면 2주택 이하와 3주택 이상은 과표 12억원 이하(시가 약 45억원)까지 세율이 같지만 그 이후 구간부터 3주택 이상에만 중과세율이 부과된다. 정부는 이를 개편해 과표 12억원 초과 구간의 종부세율을 현행 다주택자 세율에 맞추기로 했다. 이에 따라 1주택이더라도 과표 12억 초과~25억 이하 구간 세율은 현행 1.3%→2.0%로, 25~50억원은 1.5%→3.0%, 50~94억원은 2.0%→4.0%, 94억원 초과는 2.7%→5.0%로 올라간다. 재경부에 따르면 과표 12억원은 시가 45억원 정도로, 이 수준보다 시세가 높으면 높을수록 세 부담이 급등하게 된다.
세율을 인상은 단계적으로 이뤄진다. 내년 2주택 이하 과표 12억원을 초과하는 4개 구간의 세율을 0.2%포인트~0.8%포인트 상향하고, 12억원 이하 밑이라도 고가에 속하는 과표 6~12억원 이하 구간 세율은 1.3%로 높이는 식이다. 정부는 현행 60%인 공정시장가액비율을 내년 모든 주택에 70%로 올린 뒤 다주택자는 2028년 80%까지 추가 상향하기로 했다.
정부는 다만 과세대상 인원이 과도하게 늘지 않도록 거주용 1주택 과세대상 기준금액을 현행 12억원에서 14억원으로 상향키로 했다. 상위 2%인 시가 약 20억원(공시가격 14억원)까지 종부세 과세 대상에서 제외되는 셈이다. 또 비거주 1주택 기본공제는 9억, 또 1주택 중 거주용 기본공제금액은 14억원, 비거주용은 9억원으로 다르게 설정해 실거주하는 이들에게 혜택을 주기로 했다. 김현동 배재대 교수(경영학)는 “시가 30억원까지는 종부세가 낮아지기 때문에 30억원을 기준으로 초고가 기준을 나눈 것”이라고 평가했다.
보유 기간과 나이에 따라 각각 40%(최대 80%)를 양도차익에서 감면해주는 1세대1주택자의 양도세 장특공제는 거주 중심으로 개편된다. 내년까지 현행처럼 제도를 유지하되 2028년 보유 공제를 최대 20%로 줄이고, 2029년부터는 10년 살아야 80% 공제 혜택을 주는 식으로 바꾼다. 공제한도는 2028년과 2029년 각각 20억원, 10억원으로 설정됐다. 구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 “거주용 1주택의 경우 시가 20억원부터 30억원까지 세액이 줄어들게 되고, 30억~40억원은 세액 변동이 크지 않게 최대한 보호하겠다”면서도 “40억원에서 50억원 수준을 초과하는 주택에 대해서는 과세를 정상화하겠다”고 밝혔다.