‘전세의 월세화’ 뚜렷해진 서울 아파트… ‘실거주 세제’에 심화 우려

서울아파트 2017~2024년 조사

전세 40만여가구서 37만가구로 ↓
월세 17만여가구서 22만가구로 ↑

전국 2026년 5월까지 월세 비중 68.6%
2025년 동기 61%보다 7.6%P 급등

세제안 따라 전세절벽·월세 더 늘 듯
정부, 비거주 예외 조건 추가 가능성

서울의 아파트 전세 가구가 감소하는 사이 반전세를 포함한 월세 가구가 증가하며 ‘전세의 월세화’ 현상이 뚜렷해진 것으로 나타났다. 정부의 부동산 세제개편안이 ‘실거주’ 중심으로 설계되면서, ‘비거주’로 분류되는 전세 물량이 추후 더 감소할 수 있다는 전망이 나온다.

쏟아진 월세 매물 17일 서울 송파구 한 부동산 중개업소에 월세 매물이 줄지어 붙어 있다. 최근 7년 새 서울 아파트 전세 가구는 3만4883가구 감소한 반면 반전세를 포함한 월세 가구는 5만1760가구 증가한 것으로 나타났다. 같은 기간 전체 임차가구는 소폭 늘어나는 데 그쳐 ‘전세의 월세화’ 현상이 뚜렷해진 것으로 풀이된다. 이제원 선임기자

17일 국가통계포털(KOSIS) 주거실태조사 마이크로데이터 분석 결과에 따르면, 서울의 아파트 전월세 가구는 2017년 58만4124가구에서 2024년 60만1001가구로 1만6877가구(2.9%) 증가했다. 전체 전월세 가구가 증가했지만, 전세 가구는 2017년 40만6855가구에서 2024년 37만1972가구로 3만4883가구(8.6%) 감소했다. 이 기간 전체 전월세에서 전세가 차지하는 비중은 69.7%에서 61.9%로 7.8%포인트 하락했다.

전세가 줄어든 자리는 월세로 채워졌다. 월세 가구는 2017년 17만7269가구에서 2024년 22만9029가구로 5만1760가구(29.2%) 증가했다. 월세의 비중은 30.3%에서 38.1%로 7.8%포인트 높아졌다.

전세의 월세화는 비단 서울만의 현상이 아니다. 국토교통부 주택통계에 따르면 지난해 전국 주택 전월세 거래 중 월세 거래 비중은 63%로 집계됐다. 월세 거래 비중은 2021년 43.5%에서 꾸준히 오르더니 2024년 57.6%에 이어 지난해 처음 60%를 돌파했다. 올해는 그 속도가 더욱 빨라졌다. 1∼5월 누적 전월세 거래 중 월세 비중은 68.6%로 지난해 같은 기간(61%)보다 7.6%포인트 상승했다.

전월세 가격 상승세도 가파르다. 한국부동산원에 따르면 지난 10일 기준 전국 아파트 전세가격도 올해 들어 3.11% 올라 지난해 동기(0.15%)보다 상승폭이 크게 확대됐다. 특히 서울의 올해 누적 상승률은 6.74%로 지난해 동기(1.33%)의 5배 수준에 달한다. 지난 6월 전국 아파트를 포함한 주택종합 월세가격도 전월보다 0.38% 올랐다. 서울만 보면 0.96%나 상승해 관련 통계가 공표되기 시작한 2015년 6월 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 전월세 가격이 동반 상승하는 가운데 월세화가 빨라지고 전세 매물이 급감하면서 세입자들의 주거비 부담도 커지고 있다.

시장에서는 전세의 월세화 현상이 앞으로도 심화할 것이란 전망이 나온다. 정부의 세제개편안이 비거주 주택에 대한 세 부담을 강화하면서, 전세를 둔 집주인이 주택을 처분하거나 월세로 전환할 수 있다는 것이다.

정부는 예외적인 경우에 한해 비거주를 거주로 인정해 준다는 방침이다. 1주택자가 1년 이상 거주 중인 주택에서 취·전학, 직장 변경, 질병, 부모 봉양 등의 부득이한 사유로 다른 시·군으로 이전할 때 최장 3년을 거주로 인정해준다는 계획이다. 다만 가족 돌봄이나 학군지 전세살이 등도 예외 조항에 포함해야 한다는 목소리가 나오고 있어, 추가적인 예외 사유가 시행령에 들어갈 가능성도 있다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 서울시내 아파트가 내려다보이고 있다. 뉴시스

전문가들은 전세의 월세화가 임차인의 매달 고정적인 주거비 지출을 늘리고, 장기적으로 자산 형성에 부담으로 작용할 수 있다고 지적한다. 권대중 서강대 일반대학원 교수(부동산학과)는 “전세의 월세화가 진행되면 서민들의 가처분소득이 줄어 내 집 마련은 더욱 어려워질 수 있다”며 “전세는 보증금이 부동산 재투자에 활용되는 문제가 있지만, 월세화에 따른 서민의 주거비 부담도 함께 고려해야 한다”고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “세 부담의 일부를 임차인에게 전가하려는 움직임이 분명히 있을 것 같다”며 “그렇게 되면 월세화 내지는 임대료 상승은 하반기에도 이어질 것으로 본다”고 내다봤다.