같은 동네, 길 하나를 사이에 두고 두 아파트가 마주 서 있다. 한 채는 16억원, 다른 한 채는 3억4000만원. 평형은 엇비슷하다. 무엇이 이 다섯 배의 격차를 갈랐을까. 답은 땅에 있다. 뒤의 집은 땅값을 뺀 건물만의 값이기 때문이다. 이 단순한 사실 하나가 집값을 둘러싼 오랜 논쟁의 실마리를 쥐고 있다. 우리는 집을 이야기하지만, 실은 늘 땅을 이야기하고 있었던 셈이다.
오늘의 집이 비싼 데는 이유가 있다. 값을 잡으라고 만든 공공의 손이 거꾸로 값을 밀어 올리는 탓이다. 오백 년 전 영국을 떠올려 본다. 양털값이 치솟자 지주들은 농토에 울타리를 둘러 농민을 내쫓고 그 자리에 양을 풀었다. 토머스 모어는 ‘유토피아’에서 이를 두고, 온순하던 양이 이제 사람을 잡아먹는다고 꼬집었다. 땅이 소수의 이익 수단이 되는 순간 다수는 살 자리를 잃는다는 경고였다. 지금 우리의 방식도 그 결에서 멀지 않다. 공공이 개발한 땅을 민간에 넘기고, 민간이 지은 값비싼 집을 공공이 다시 사들인다. 한 시민단체 분석으로는, 최근 몇 해 공공이 이렇게 사들인 집이 9만호를 넘고 들인 돈이 21조원에 이른다. 그 대부분이 값비싼 신축이었다. 집값을 낮추라고 세운 기관이 도리어 시세를 떠받치는 큰손이 된 셈이다.
다른 길이 있다. 땅은 공공이 갖고 건물만 파는 방식이다. 이른바 토지임대부, 반값 아파트다. 루소는 일찍이 그 뿌리를 건드렸다. 어떤 땅에 처음 울타리를 두르고 “이것은 내 것”이라 말한 자 그리고 그 말을 믿어 준 순박한 사람들이 불평등의 시작이었다고 그는 적었다. 땅은 본래 누구의 것도 아니며 그 열매는 모두의 것이라는 물음이 거기 담겨 있었다. 동양에서도 맹자가 땅을 우물 정(井) 자로 나눠 함께 부치는 정전법을 이상으로 삼았다. 땅을 사사로이 가두지 않으면 집은 얼마든지 싸질 수 있다. 올봄 서울 마곡이 그 원리를 증명했다. 스무 평대 한 채가 3억4000만원, 첫날 경쟁률은 73대 1이었다. 지을 땅이 없다는 말도 핑계에 가깝다. 지은 지 오래된 낡은 공공임대를 헐고 용적률을 크게 높여 다시 지으면, 같은 땅에서 몇 배의 집이 나온다.
이다영 올바른정책연구소 대표