집값은 오르는데 대출은 막혔다. 전셋값은 하루가 다르게 고공행진 중이다. 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 그린벨트 해제와 정비사업 규제 완화, 3기 신도시 공급 속도전까지 잇달아 카드를 꺼내 들었지만 새 주택이 실제 시장에 나오기까지는 시간이 필요하다.
“기다려야 하나, 사야 하나.”
지금 무주택자에게 가장 어려운 질문이다. 정부의 대규모 공급이 예고된 상황에서 집을 샀다가 가격이 떨어질까 걱정되고, 그렇다고 기다리자니 집값 상승과 전세난이 계속될까 불안하기 때문이다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “대규모 공급이 예정돼 있더라도 일자리와 가깝고 교통이 편리한 수도권 핵심 지역의 새 아파트는 늘 수요보다 공급이 부족하다”며 “무주택자라면 공급만 기다리기보다 직주근접과 교통망, 신축 여부를 따져 선별적으로 매수할 필요가 있다”고 조언했다.
세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 소장과 함께 정부 공급 대책의 실효성과 무주택자를 위한 매수 전략을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다.
―현재 수도권 주택 시장, 무엇이 가장 큰 문제인가?
“한마디로 ‘총체적 난국’이다. 가격이 문제면 가격 안정 정책이, 수요 쏠림이 문제면 분산 정책이 나와야 하는데 지금은 완벽하게 모든 분야가 막혀 있다. 전국이 불장이었던 2021년보다 심각하다. 당시엔 비싸더라도 집을 살 수 있는 선택지가 있었지만, 지금은 대출 규제로 비싼 것도 못 사고 싼 것도 못 산다. 매매, 전세, 월세, 공급까지 모든 기능이 멈춰버린 상황이다.”
―시장을 정상화하려면 무엇부터 풀어야 하나
“확실한 방법은 ‘아파트 거래 활성화’다. 현재 정부는 거래가 이뤄질 때마다 시세가 오르는 것을 두려워해 매매와 임대차 거래 자체를 다 막고 있다. 단기간 시세가 오르더라도 거래를 풀어주는 게 맞다. 보통 집을 한 번 매수하면 10년 정도 거주하기 때문에 그 기간 동안 수요가 묶이게 된다. 그 시간 동안 신규 공급을 진행하면 된다.”
―정부와 서울시는 공급 확대를 위해 그린벨트 해제와 정비사업 규제 완화 등을 논의하고 있다. 지금 가장 우선해야 할 공급 해법은 무엇인가?
“정비사업 인허가 기간을 78개월에서 38개월 수준으로 대폭 줄이겠다는 방향성은 긍정적이다. 하지만 실제 현장에서는 서울시 내 일부 구청장들이 뚜렷한 이유 없이 정비사업 인허가를 내주지 않고 있다. 2028년 이후 3기 신도시 물량이 나올 때까지 전세 대란 등을 우려해 의도적으로 서울의 재건축 이주 순서를 지연시키는 것 아닌가 하는 의심마저 든다. 그린벨트 해제 역시 마찬가지다. 서울 도심의 낡은 다세대 빌라와 30년 넘은 아파트를 재개발·재건축하는 것이 1순위다. 이를 우선적으로 해결하고, 그래도 공급이 부족할 때 그린벨트를 푸는 것이 순서에 맞다.”
―3기 신도시는 서울 수요를 분산하는 데 효과가 있을까
“충분히 효과가 있다. 과거 1기 신도시인 분당, 일산 등은 서울 중심부에서 20㎞ 이내에 위치해 서울 수요를 완벽히 분산시키며 집값 안정화에 큰 기여를 했다. 반면 2기 신도시는 서울에서 40㎞ 밖이라 수요 분산보다는 경기도 자체 공급 역할에 그쳤다. 3기 신도시는 서울에서 10㎞ 전후 거리에 위치하므로 확실하게 서울 수요를 분산시킬 수 있을 것으로 본다.”
―정부가 공급을 서두르고 있지만 실제 입주까지는 시간이 걸린다. 당장 무주택자는 어떻게 대응해야 하나
“대규모 공급이 예정돼 있더라도 일자리가 가깝고 역세권인 수도권 핵심 지역의 새 아파트는 늘 수요보다 공급이 부족하다. 무주택자라면 지금 당장 이런 괜찮은 입지의 물건을 매수하는 것이 맞다. 단, 단순히 ‘집이 없다’는 이유만으로 아무거나 사서는 안 된다. 매수 시 반드시 기억해야 할 세 가지 기준은 ▲직주근접 ▲주요 업무지구와 연결된 교통망 ▲새 아파트다. 이 기준에 부합하는 곳을 선별해 매수해야 한다.”
―지역별 공급 물량까지 고려하면 언제, 어디에 들어가는 것이 유리한가?
“공급이 몰리는 지역은 매매와 전월세 모두 약세를 보인다. 이런 곳에 진입하려 한다면 오히려 입주 물량이 쏟아지는 타이밍을 노리는 것이 유리하다. 반대로 물량이 적은 지역은 ‘수요’를 먼저 따져봐야 한다. 수요는 많은데 물량이 적다면 가격 폭등 가능성이 높으니 적극적으로 접근해야 하고, 수요도 없는데 매물이 몰리는 지방이나 경기 외곽 지역은 폭락할 위험이 있으니 주의해야 한다. 본인의 자금과 매수 목적에 따라 전략적으로 접근하길 바란다.”