서울 집값 상승세가 이어지는 가운데 정부의 종합부동산세(이하 종부세) 개편이 맞물릴 경우, 오는 2030년 서울 25개 자치구 중 22개구 주요 아파트가 과세 대상에 포함될 수 있다는 분석이 나왔다. 강북·금천·도봉구를 뺀 서울 전역으로 과세 범위가 넓어지는 셈이다.
국회 정무위원회 소속 국민의힘 신동욱 의원이 6일 KB국민은행 시뮬레이션 모형을 분석한 결과에 따르면, 서울 25개 자치구별 시세 상위 5개 단지(총 125개 단지, 34평형 기준) 중 과세 단지는 현재 19개구 78곳에서 2030년 비거주 기준 22개구 101곳으로 늘어날 것으로 추산됐다. 이는 최근 1년(2025년 6월~2026년 5월) 서울 아파트값 상승률인 11%가 지속된다는 전제에 따른 수치다.
◆ 노원·관악·은평 등 비강남권 23개 단지 신규 과세 편입
현재 표본 단지 전체가 비과세 상태인 관악·노원·중랑구 등에서도 과세 대상이 새로 발생한다. 조사 대상 비과세 단지 47곳 가운데 23곳이 2030년까지 종부세 납부 대상에 진입할 것으로 나타났다. 자치구별로는 강서·관악·구로·은평구가 각각 4곳씩 늘어나고 성북구 3곳, 종로구 2곳, 노원·중랑구가 각각 1곳씩 추가되는 구조다.
일례로 은평구 DMC 에스케이뷰 35평형은 현재 종부세가 발생하지 않는다. 그러나 시뮬레이션상 2029년부터 비거주 기준 과세가 시작돼 2030년에는 약 113만 원을 납부하게 되는 것으로 분석됐다. 과세 단지 수는 세제 개편 직후인 2027년 68곳으로 일시 감소하지만, 누적된 가격 상승분 영향으로 2028년 82곳, 2029년 94곳, 2030년 101곳으로 꾸준히 늘어나는 흐름을 보였다.
◆ 2030년 총부과액 5262억 원 도달… 비강남 세 부담 급증
단지 수가 늘어나는 것 이상으로 세 부담 증가 폭이 가파르다. 125개 단지 전체 세대수를 반영한 종부세 총액은 올해 589억 원에서 2030년 비거주 기준 5262억 원으로 8.9배 불어나는 것으로 추산됐다. 실거주 기준 부과액도 3347억 원으로 5.7배 늘어난다.
단지별 1채당 단순 평균 세액은 올해 95만 1338원에서 2030년 비거주 기준 842만 8401원, 실거주 기준 554만 9778원으로 뛸 것으로 추정됐다. 상대적으로 보유세 부담이 적었던 은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구의 주요 단지 종부세 합계는 올해 약 72만 원에서 2030년 비거주 기준 약 4058만 원으로 56.6배 급증하는 것으로 집계됐다.
◆ 상승률 5.5% 둔화 시에도 세 부담 확대… 사실상 ‘서울시민세’ 우려
집값 상승률이 연 5.5%로 절반가량 둔화하는 완만한 흐름을 가정해도 세 부담은 상당 수준 불어난다. 해당 조건에서 2030년 비거주 기준 과세 단지는 19개구 82곳으로 집계됐으며, 강서구 4개 단지가 신규 과세권에 편입된다. 125개 단지 전체 세액 역시 비거주 기준 2926억 원으로 올해의 5배, 실거주 기준 1719억 원으로 2.9배 증가하는 것으로 계산됐다.
강동구 고덕그라시움 34평형은 올해 종부세가 약 57만 원 수준이나, 연 5.5% 상승 시 2030년 비거주 기준 약 288만 원으로 증가한다. 연 11% 상승 시에는 약 659만 원까지 늘어날 수 있다는 계산이다. 이번 시뮬레이션은 2027년 이후 기본공제(실거주 14억 원·비거주 12억 원), 공정시장가액비율 70%, 세 부담 상한 150% 규정이 적용됐다.
신 의원은 “정부 세제 개편안이 일부 수정되기는 했지만, 부동산 시장에 큰 혼돈을 가져왔다”며 “앞으로 종부세는 서울시에 내 집 한 채 가진 평범한 국민에게도 부과되는 사실상 ‘서울시민세’가 될 것”이라고 밝혔다.