"유동성 많은데 정책은 제한적"…서울 아파트값 최장 상승 눈앞

부동산원 기준 최근까지 83주 상승…文정부 시기 85주 근접
"주식 판 돈·성과급 등 풀릴 돈 많아…상승기간 더 길어질 듯"

서울 아파트 매매가격이 역대 최장기간 상승 기록에 근접한 가운데 상승 흐름을 떠받치는 변수들이 이전보다 강력해 상승세 유지 기간이 길어질 것이라는 전망이 나온다.

13일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 주간 매매가격은 작년 2월 첫째 주부터 9월 첫째 주까지 83주 연속 상승세를 이어왔다.

기존 최장기간 상승은 문재인 정부 시기인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 85주다.

올해 서울 아파트 주간 매매가격 변동률은 다주택자 양도소득세 중과 유예조치 종료를 앞둔 급매물 출회 영향을 받은 3월 셋째 주 0.05%가 최저치다.

가장 최근 조사 기준시점인 9월 첫째 주 상승률은 0.20%이고, 8월부터 한 달간 0.20%대를 유지하는 추세가 이어지고 있다.

고가 주택과 비거주 1주택의 세 부담을 늘리는 세제개편안 등 정책적 불확실성 영향으로 최근 강남2구(강남·서초구)에서 하락세가 지속되며 전체 상승폭을 제한하는 요인으로 작용했다.

그러나 강남권 약세 역시 단기적 추세일 가능성이 크며, 향후 2주간 서울 전체 평균이 일시적으로라도 하락 전환할 가능성은 희박하다는 관측이 우세하다.

부동산 시장을 둘러싼 경제 환경은 공통점과 차이점이 모두 존재한다.

과거 서울 집값이 장기간 상승한 시기에는 저금리와 풍부한 유동성이 작용했다.

코로나 대유행에 따른 경기 침체에 대응하고자 한국은행은 2020년 3월 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 한번에 0.50%포인트 낮추는 '빅컷'을 단행했다. 이어 같은 해 5월에는 0.50%로 기준금리를 추가 인하해 2개월 만에 0.75%포인트를 내렸다.

이후 2021년 8월부터 한국은행이 다시 기준금리를 올리기 시작했고, 2022년 1월 코로나 이전 수준인 1.25%로 돌려놓은 시기와 맞물려 서울 아파트값 상승세도 멈췄다.

최근에도 한국은행이 2회 연속으로 기준금리를 올려 연 3.00%까지 끌어올렸다. 물가 안정과 더불어 수도권 집값 상승세와 가계부채 증가세에 대응한다는 의미도 포함됐다.

그러나 반도체 산업 활황 등에 따른 주요 기업의 대규모 성과급과 주식 차익실현 자금 등 풍부한 유동성이 부동산으로 쏠리는 국면이어서 이전과는 금리 인상의 영향이 제한적이라는 분석이 우세하다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "자산 시장의 유동성 측면에서는 지금이 과거 상승기보다 훨씬 유리한 상황으로 보인다"며 "절대적인 금리 수준은 다르다고 해도 반도체 호황, 국내총생산(GDP) 증가 등 저변 환경의 차이가 있어 시장 구매력은 이전보다 지금이 더 높은 수준"이라고 말했다.

서울 노원구의 한 아파트 단지 모습.

집값 안정을 위한 규제는 이미 최근 1년 사이에 대출부터 규제지역 확대 지정, 세제개편안까지 굵직한 대책이 이미 나온 상황이라 추가 규제가 등장할지는 미지수다.

현 정부 집권 초인 작년 6월 서울 아파트 시장 과열에 대응하고자 6·27 대출규제로 주택담보대출을 죄었고, 하반기에도 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶으면서 주택 가액대별 대출 한도까지 차등화했다.

올해에도 초고가 주택과 비거주 1주택 보유자의 세 부담을 늘리는 세제개편안이 나왔으나 여론이 악화하자 완화된 정부안이 등장했고, 국회 논의 과정에서도 추가로 손질이 가해질 가능성이 있다.

매매와 전세가 모두 상승 압력을 받는 국면은 이전 상승기와 유사한 점이다.

계약갱신요구권, 전월세 상한제 등 임대차법 시행 영향이 나타난 2021∼2022년에는 전세 매물 감소와 전세가격 급등에 세입자와 무주택자들이 매매로 돌아서는 사례가 많았다.

그 결과 상대적으로 자금 조달 부담이 덜한 서울 외곽 등 중저가 지역에 수요가 몰리면서 이들 지역의 가격이 크게 올랐는데, 유사한 상황이 올해 들어 재현되고 있다.

서울의 신축 입주 물량 감소에 따른 전세 물량 부족은 당분간 해소되기 어려울 전망이어서 임차 수요자들이 매수로 전환해 중하위권 집값을 끌어올리는 흐름은 앞으로도 계속될 전망이다.

올해 서울 자치구별 누적 상승률 상위권은 성북구(13.52%), 구로구(11.06%), 강서구(11.01%), 서대문구(10.93%), 관악구(10.40%) 등 중위권 이하로 분류되던 지역들이 차지하고 있다.

이런 환경을 고려하면 서울 아파트값 상승세는 과거보다 길게 지속될 것이라는 관측이 우세하다.

익명을 요청한 한 전문가는 "과거와는 비교할 수 없을 정도로 증가한 주식 시가총액 등 부동산으로 풀릴 수 있는 돈이 너무 많은 상황에서 집값을 잡기 위해 활용할 수 있는 정책적 수단은 제한적인 상황"이라며 "이전보다 상승 기간이 훨씬 길어질 가능성이 크다"고 말했다.

<연합>