서울·경기 전월세 물량 ‘수직낙하’… 우려가 현실로

10·15 부동산 대책 1년

당초 ‘매물 잠김 미미’ 예측 불구
서울 12.7·경기 42.4% 줄어들어
수요 많은 중저가 감소세 뚜렷
전문가 “부정적 효과가 더 많아”

이재명정부 출범 후 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역 등 강력한 ‘삼중 규제’로 묶은 10·15 부동산 대책 여파로 지난 1년간 서울에서 12.7%, 경기는 42.4% 아파트 전월세 매물이 감소한 것으로 나타났다. 대책 발표 당시 실거주 의무 부여로 전월세 공급이 줄어들 수 있다는 지적에 국토교통부는 “시뮬레이션 결과 매물 잠김 효과는 크지 않을 것”이라고 했지만 시장의 우려가 현실로 나타난 것이다.

14일 서울 용산구 N서울타워에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지. 뉴시스

14일 부동산 빅데이터 업체 아실 자료에 따르면 서울 아파트 전월세 매물은 1년간 4만4055건에서 3만8488건으로, 경기는 3만6137건에서 2만822건으로 줄었다. 서울과 경기 전월세 물량은 2023년 말부터 줄기 시작했지만 10?15 대책 이후 수직낙하 흐름을 보였다. 과거 주택 인허가 물량 감소로 아파트 신규 공급 위축이 가시화한 가운데, 임대 공급의 또 다른 축인 다주택자·비거주 1주택자의 전월세 매물까지 급감하면서 공급 부족이 심화한 것으로 보인다.

서울 자치구별로는 동대문구 전월세가 1년간 63.6%로 가장 많이 줄었고 구로·도봉구(50.7%), 중랑구(44.8%), 송파구(38.0%), 노원구(34.3%), 금천구(31.2%) 등의 순이었다. 상대적으로 서민들의 주거 수요가 많은 중저가 지역에서 전월세 매물 감소세가 특히 두드러졌다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가는 지난 1년간(2025년 10월20일~2026년 10월5일) 평균 9.96%, 경기는 6.89% 상승했다. 매매가도 같은 기간 서울 10.41%, 경기 6.57% 올랐다. 1년간 전세 매물 감소세가 가장 가팔랐던 동대문구의 전세가 상승률은 10.45%, 매매가 상승률은 13.42%였다. 최근 정부 당국자들이 강남권의 집값 조정 흐름을 근거로 하락 가능성을 제기하고 있지만, 조정된 가격조차 문재인정부 때 전 고점보다 30% 이상 오른 아파트가 수두룩하다.

주택 시장은 지난 수십년간 공급 감소→전월세가 상승→매매가 상승 패턴을 반복해왔다. 10·15 대책 당시 서울 전역 등에 대한 실거주 의무 강화로 임대 공급 부족이 심화하면 전월세가에 이어 매매가까지 올라 서민 주거 불안이 커질 것이라는 우려가 나온 배경이다. 하지만 이재명 대통령은 지난 6월 취임 1주년 기자회견에서 “전세 물량이 줄어든 만큼 무주택자들이 그 집을 사서 들어갔으니 전세 수요도 그만큼 줄어들었다”며 “전세 물량이 부족해서 전세 가격이 폭등했다는 것은 그런 상황을 원하는 사람들이 만든 논리”라고 주장했다.

세입자인 무주택자가 매물로 나온 집을 사 유주택자가 된 만큼 전세 수요도 줄어든다는 일대일 치환 논리다. 그러나 서울은 결혼·이혼, 자녀 독립, 취업, 지방 인구 유입, 해외 거주자의 귀국 등으로 새로운 주거 수요가 꾸준히 발생하는 지역이다. 부동산 전문가들이 서울의 연간 아파트 입주 물량이 4만∼4만5000가구는 돼야 한다고 보는 이유다.

권대중 한성대 일반대학원 교수(부동산학과)는 “무주택자의 주거 부담과 내 집 마련의 어려움이 커졌다”며 “(10·15 대책의) 긍정적인 효과보다 부정적인 효과가 더 많다”고 말했다.