지난 1년 동안 1기 신도시 아파트 시장에서 거래량과 매매가격이 서로 다른 방향으로 움직이는 뚜렷한 디커플링(탈동조화) 현상이 나타났다. 규제지역 지정을 피한 산본과 중동은 거래량이 폭발적으로 늘어난 반면, 토지거래허가구역으로 묶인 분당과 평촌은 거래가 급감한 가운데서도 집값이 큰 폭으로 뛰었다.
9일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 최근 1년(2025년 11월~2026년 10월) 1기 신도시 아파트 매매 거래량은 총 1만 3808건으로 집계됐다. 이는 직전 1년(2024년 11월~2025년 10월)의 1만 2392건과 비교해 11.4% 증가한 수치다.
◆ 규제 빗겨간 산본·중동 ‘거래 폭발’… 묶인 분당·평촌 ‘거래 절벽’
지역별 거래 흐름은 규제 적용 여부에 따라 명암이 갈렸다. 비규제지역인 산본(108.2%), 중동(83.8%), 일산(34.0%)은 거래량이 큰 폭으로 늘었다. 특히 산본은 거래량이 1532건에서 3190건으로 두 배 이상 급증하며 5개 신도시 가운데 가장 높은 증가율을 기록했다. 1기 신도시 전체 거래에서 산본이 차지하는 비중 역시 종전 12.4%에서 23.1%로 두 배 가까이 뛰었다.
반면 규제지역에 포함된 분당은 5033건에서 2967건으로 41.0% 급감했고, 평촌 역시 2541건에서 2478건으로 2.5% 줄었다.
이 같은 격차는 지난해 발표된 10·15 대책의 영향으로 풀이된다. 분당(성남시 분당구)과 평촌(안양시 동안구)이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶이면서 2년 실거주 의무가 부여돼 전세를 끼고 매수하는 이른바 ‘갭투자’가 전면 차단됐다. 반면 산본(군포시), 중동(부천시), 일산(고양시)은 규제 대상에서 제외되며 비실거주 매수세가 대거 유입된 것으로 분석된다. 산본의 경우 지난해 12월 선도지구 2곳이 1기 신도시 최초로 특별정비구역으로 지정된 점도 매수세를 견인했다.
◆ 분당 평당 7000만 원 돌파 속 35% 급등… 일산은 유일 하락
가격 흐름은 거래량과 정반대 양상을 보였다. 거래가 크게 줄어든 분당과 평촌의 3.3㎡당 중위 매매가격은 급등했다.
분당의 3.3㎡당 중위 매매가격은 종전 5224만 원에서 7081만 원으로 35.5% 뛰었다. 평촌도 3386만 원에서 4132만 원으로 22.0% 상승했다. 높은 가격 수준과 대출 규제가 맞물려 거래 자체는 얼어붙었지만, 서울 접근성과 우수한 학군 등 탄탄한 입지 선호도에 힘입어 가격 오름세가 지속된 것으로 풀이된다.
반면 거래가 대거 늘었던 산본은 2152만 원에서 2330만 원으로 8.3%, 중동은 2291만 원에서 2414만 원으로 5.4% 상승하는 데 그쳐 완만한 상승 곡선을 그렸다. 일산은 거래량이 34.0% 늘었음에도 3.3㎡당 가격이 2056만 원에서 2014만 원으로 2.0% 하락했다. 일산은 특별정비구역 지정이 완료된 곳이 아직 없어 정비사업 가시화 속도가 늦어진 점이 가격 약세에 영향을 미친 것으로 풀이된다.
◆ 산본·중동 ‘선도지구 강세’ vs 분당·평촌 ‘비선도지구 키 맞추기’
노후계획도시특별법에 따른 ‘선도지구’ 지정 여부에 따른 가격 반응도 지역별로 갈렸다.
산본과 중동에서는 정비사업 속도가 빠른 선도지구의 상승률이 비선도지구를 크게 앞섰다. 산본 선도지구는 최근 1년 동안 14.9% 올라 비선도지구(7.9%)의 두 배에 달했다. 중동 역시 선도지구가 9.6% 올라 비선도지구(5.1%) 상승 폭을 웃돌았다. 특히 사업시행자 지정을 끝낸 중동 은하마을은 매매 거래의 32.0%가 신고가로 체결되며 사업 진척 효과를 입증했다.
반대로 분당과 평촌에서는 선도지구 외 단지가 더 큰 폭으로 뛰는 ‘키 맞추기’ 장세가 나타났다. 분당은 비선도지구 상승률이 37.7%로 선도지구(29.0%)를 앞질렀고, 평촌도 비선도지구 상승률이 23.4%로 선도지구(7.5%)를 크게 상회했다. 선도지구 가격이 이미 초기 단계에서 급등해 가격 부담이 커지자, 상대적으로 저평가된 주변 1990년대 준공 단지로 매수세가 옮겨간 결과로 해석된다.
업계에서는 향후 1기 신도시 시장이 시공사 선정과 이주 일정, 추가 분담금 규모 등 개별 단지의 사업 추진 현실성에 따라 한층 더 세분화된 차별화 양상을 보일 것으로 내다보고 있다.