서울 강남구 대치동 은마아파트 조합원 1인당 평균 4억 6334만 원에 달하는 재건축부담금 통보를 두고 강남구가 ‘확정된 납부 금액이 아닌 단순 추정치’라는 공식 입장을 10일 내놓았다.
실제 부담금은 향후 준공 시점의 시세와 실제 투입된 공사비 등을 반영해 재산정되는 데다, 1세대 1주택 장기보유자의 경우 법적 감경 혜택이 커 실제 조합원이 체감하는 부담액은 달라질 수 있다는 설명이다.
이날 강남구는 지난 10월 30일 은마아파트 재건축정비사업조합에 ‘재건축부담금의 부과기준 및 예정액 통지서’를 발송했다고 밝혔다. 통지된 구역 전체 총 예정액은 2조 44억 3188만 276원이며, 산정 인원 4326명을 기준으로 환산한 1인당 평균 예정액은 4억 6334만 원이다. 이번 수치는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’에 근거해 조합이 제출한 산출 자료를 한국부동산원이 검증해 도출했다.
◆ 2035년 준공 가정한 잠정치…공사비·사업기간이 최종 액수 좌우
강남구는 이번 통지 금액이 2035년 10월 준공 시점을 가정한 추정액이라는 점을 분명히 했다. 재건축부담금은 사업 종료 시점의 주택가격에서 사업 개시 시점 집값, 정상 주택가격 상승분, 개발비용 등을 제외한 초과이익에 부과된다.
이에 따라 향후 부동산 경기 변동에 따른 최종 주택가격 추이와 시공 과정에서 확정될 공사비 등 개발비용, 전체 사업기간의 증감에 따라 최종 부담금 규모는 상당 부분 변동될 수 있다는 분석이다.
◆ 장기보유 감경 미반영…1주택 20년 이상 보유 시 70% 감면
특히 이번에 통지된 1인당 4억 6334만 원에는 조합원 개인별 실거주 및 장기보유 감경 규정이 전혀 반영되지 않았다. 현행 법령상 부과 종료 시점에 1세대 1주택자 요건을 충족하면 보유 기간에 따라 부담금을 대폭 낮출 수 있다.
감경률은 6년 이상 보유 시 10%를 시작으로 10년 이상 50%, 15년 이상 60%, 20년 이상은 최대 70%까지 차등 적용된다. 따라서 단지 내 장기 거주한 1주택 실수요자들의 경우 실제 부담해야 할 금액이 예정액보다 크게 줄어들 수 있다는 관측이다.
구는 조합원들이 예정액과 확정액 사이의 제도적 차이, 부담금 산정 절차, 장기보유 감경 요건을 면밀히 파악할 수 있도록 행정 지원과 안내를 강화할 방침이다.
김현기 강남구청장은 “재건축부담금은 조합원들의 재산과 직결되는 만큼 예정액과 최종 부담금의 차이를 정확히 알리는 것이 중요하다”며 “주민들이 불필요한 혼란을 겪지 않도록 관련 내용을 충분히 안내하고, 사업 추진 과정도 면밀히 살피겠다”고 말했다.