교육·교통환경 좋은 단지 선별
연말 전후 적절한 매수 타이밍

아파트 가격 약세가 지속되면서 갈아타기의 적기라고 보는 수요가 늘고 있다. 9월 말 현재 서울 전체 아파트 가격은 2006년 말에 비해 5.15% 올랐지만 대형은 0.65% 내렸다. 서울 강남권 4개 구와 양천구는 평균 5.5%나 떨어졌다. 버블세븐 지역의 중대형은 10%에 육박하는 하락률을 보이기도 했다.

개별 단지를 들여다보면 기대만큼 가격이 하락하지 않은 사례가 많지만 최근 정부의 규제 완화책이 이어지면서 시각이 달라지고 있다. 양도세 고가주택 기준이 9억원으로 상향 조정되고 양도세율과 과표구간이 조정됐다. 장기보유특별공제도 늘어났다. 종부세 부과 기준도 9억원으로 상향 조정될 가능성이 커졌다. 상속세율과 증여세율도 인하돼 고가주택 처리 부담도 덜 수 있게 됐다. 게다가 양도세 고가주택 기준 적용을 이달부터 앞당겨 시행하기로 결정했다. 그만큼 부동산 경기 침체에 정부가 주목하고 있음을 보여준다.

당장은 경기 침체와 금융시장 불안으로 거래시장에서 이렇다 할 반응이 없지만 경기가 회복되는 조짐이 보이면 수요와 가격 회복 가능성이 있다. 외부 경제 요인들이 거래 부진과 가격 하락을 주도하고 있지만 규제 완화와 공급물량 감소 등은 그 반대 요인으로 작용할 것이기 때문이다.

대표적으로 강남권의 저밀도 대단지 재건축 사업이 대부분 완료됐다는 것은 시사하는 바가 크다. 당분간 새 아파트 공급이 끊어지게 된다. 세계적으로 유례없는 저금리 기조 하에서 각종 호재와 주택 수요 증가가 겹치면서 호황을 누렸던 2000년대 초반과는 달리 앞으로 아파트 가격의 폭등세는 기대하기 힘들다. 하지만 추가 폭락도 나타나기 어렵다. 따라서 매수 우위에서 급매물을 놓고 고를 수 있을 때, 정부의 규제 완화 조치들이 수요시장에 큰 영향을 미치지 못하고 있을 때가 적절한 매수 타이밍일 수 있다. 가구 규모와 라이프스타일 변화로 중대형은 매력이 감소할 것으로 보여 지역 간 선호도, 차별화가 뚜렷해질 가능성이 있다. 중대형 아파트야말로 선별 투자가 중요하고 그에 따른 가치 차이가 현저히 나타날 수 있다는 뜻이다.

따라서 교육이나 교통환경, 문화시설 등이 뛰어난 신축 중대형으로 갈아탈 기회를 타진해 볼 필요가 있다. 중형 아파트를 중심으로 둘러보고 환금성과 거주 만족도를 따져 향후 희소가치가 있는 단지를 선별하면 된다. 장기 보유가치가 높은 중대형 아파트를 저렴하게 갈아타려면 연말 전후가 타이밍이 될 것 같다.

부동산114 콘텐츠팀장