신진희 세무사 우리은행 PB사업단

원하지 않게 공공사업용으로 부동산을 강제 수용(협의매수 포함)당해도 양도소득세를 내야 한다.

세법에서는 그 원인을 불문하고 부동산 등의 소유권을 유상으로 넘겨줌으로써 차익(양도가액-취득가액)이 발생했다면 이를 양도소득으로 보아 양도세를 매기기 때문이다. 다만, 공공사업용으로 수용당하거나 협의양도하는 때에는 원하지 않게 소유권을 넘겨주는 데다 수령하는 보상금 또한 시세에 미치지 못하기에 다음과 같은 몇 가지 세금혜택을 주고 있다.

첫째, 보상금의 수령 형태에 따라 일정 비율만큼의 양도세 세액감면을 해준다. 즉, 보상금을 현금으로 수령한 때에는 세액의 10%, 토지보상채권으로 수령한 때에는 세액의 15%(채권 만기보유특약 시 20%)를 1억원의 한도 내에서 감면받을 수 있다.

둘째, 대토보상은 양도세 과세시기가 이연된다. 즉, 지난해 10월 17일 이후부터 보상금을 현금 등이 아닌 공공사업으로 조성된 땅으로 받는다면 그 대토로 받은 토지를 나중에 팔 때까지 양도세 과세시기가 이연된다. 다만, 이러한 대토보상 과세이연은 사업인정 고시일로부터 적어도 2년 이전에 수용당하는 부동산 등을 취득한 때에 한한다.

셋째, 일정한 요건을 충족한 수용토지는 비사업용토지로 보지 않는다. 소위 ‘비사업용토지’라고 하여 일정 기간 이상을 세법이 정한 토지의 본래 용도대로 사용하지 아니한 때(예를 들어 나대지나 잡종지, 외지인 소유의 시골 임야·농지·목장용지 등)에는 양도차익의 60%에 달하는 무거운 양도세 세금을 물리는데, 예외적으로 토지 등을 공공사업용으로 수용당하는 때에는 ‘비사업용토지’로 보지 않는 것이다. 다만 이는 공공사업의 사업인정 고시가 2006년 12월 31일 이전에 났거나, 수용당하는 땅을 사업인정 고시일로부터 10년 이전에 취득한(상속받은 때에는 피상속인이 취득한 날을 기준으로 함) 때에 한한다.

한편, 지주와 공공사업주체의 보상금 협의가 원만치 아니하여 지주가 이의신청이나 행정소송을 제기할 수도 있는데, 이때 주기적으로 부동산 등기부등본을 떼어 소유권이 넘어갔는지를 확인해야 할 것이다.

왜냐하면 보상금이 확정되기 전이라도 소유권이 이전되었다면 그때를 양도시기로 보아 그달 말일부터 2월 이내에 양도세 신고납부를 해야만 10% 세액공제를 받을 수 있기 때문이다. 만일 그 후 보상금이 확정되어 증액되면 그 부분에 대해서는 수정신고를 하면 된다.

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