코레일과 민간출자사간 팽팽한 이견 대립…부도날 경우 후폭풍 거세게 몰아칠듯

건국이래 최대 개발사업으로 불리는 서울 ‘용산국제업무지구개발사업’(용산역세권개발)의 미래가 투자자들의 손을 떠나 차기 정권의 정치적 결단으로 넘어가는 상황에 직면했다. 시장에선 해법을 찾기엔 이미 너무 늦었다는 지적도 잇따르고 있는 상황이다.

4일 관련업계에 따르면, 사업비만 총 31조원이 넘는 용산역세권개발사업이 파산국면으로 치닫고 있다. 당초 황금알을 낳을 것으로 기대했던 사업이 코레일 등 대주주간 갈등으로 부도 위기에 처했기 때문이다.

12조2603억원과 8531억원. 이 둘의 차액은 용산역세권개발사업을 둘러싼 코레일(한국철도공사)과 민간출자사 사이의 간격이다. 사업발주처이자 핵심 주주인 코레일이 ‘자산관리회사(AMC)’가 부도를 맞더라도 사업주도권을 쥐겠다고 언급했다. 이는 그동안 코레일이 일방적으로 희생했다는 인식이 깔려있다.

코레일 한 관계자는 “이런 식으로 사업이 진행되면 사업실무를 맡은 자산관리회사(AMC)가 부도가 나더라도 더는 지원할 수 없다”면서 “지금이라도 민간출자사들은 지분에 맞는 책임을 지는 모습을 보여야 한다”고 말했다. 이어 “민간출자사가 컨소시엄 구성원으로서의 역할과 책임을 성실히 수행하지 않고 있다”며 “사업이 중단되는 상황을 막기위해 코레일이 여태껏 지원한 것”이라고 주장했다.

만약 용산역세권개발사업이 부도날 경우 후폭풍은 상상외로 클 것이라는 분석이다. 분리개발이든 통합개발이든 투자금 부족으로 사업 자체가 무산되면, 초대형 줄소송과 서부이촌동 주민들의 강력 반발이 이어질 수밖에 없기 때문이다.

가장 큰 타격은 당연히 시행사인 ‘드림허브’가 입는다. 사업 중단과 동시에 1조원 이상이 증발하게 된다. 사업이 시작된 후 마련한 출자사의 자본금 1조원과 세금·운영비·이자 등은 사라지게 된다. 이에 따라 사업이 좌초되면 코레일은 최소 2000억원 이상을 날리게 되고, 롯데관광개발도 회사 자본금(55억원)의 수십배에 달하는 1700억원을 손해 보게 된다. 이밖에 다른 금융출자사 등도 사실상 투자금을 회수할 길이 막막해 져서 대주주를 상대로 줄소송이 이어질 전망이다.

반면 민간출자사들은 현재 코레일이 직접 투자한 금액은 7045억원이며, 나머지 11조5558억원은 투자금액이 아니라고 반박한다. 자산관리위탁회사 ‘용산AMC’는 코레일이 지금까지 2500억원의 출자금과 1차 전환사채(CB) 인수금 375억원, 랜드마크 1차 계약금 4161억원 등 총 7045억원을 투자했다고 설명했다. 이 금액이 코레일이 설명하는 12조2603억원과 큰 차이를 보이는 이유는 ‘자산유동화증권(ABS)’의 신용보강과 연기된 토지대금 등을 투자금으로 볼 수 없다고 판단하고 있기 때문이다.

용산AMC 관계자는 “코레일은 사업무산시 땅을 보전받기 위해 매각토지에 환매특약등기와 담보신탁을 사업협약서에 설정했다”며 “사업무산시 토지대금과 이자를 돌려주는 것은 당연한 것이지 신용보강을 제공한 게 아니다”라고 말했다.

용산역세권개발사업의 한 관계자는 “ABS·ABCP 발행금액 2조4363억원은 사업 무산시 전체 토지를 돌려주는 조건인 환매권에 대하여 반환확약을 제공하는 것이며, 사업 무산시 그동안 받은 토지대금 및 이자를 돌려주는 것은 당연한 것으로 이를 보장한다는 신용 제공은 특별한 지원이 아니다”라고 목소리를 높였다.

그는 또 “당초 2012~2014년 사이에 납부하기로 한 토지대금은 사업의 원활한 흐름을 위해 지급시기를 이월한 것으로, 이를 직접 투자한 금액과 동일선상에서 비교하는 것은 다소 무리가 있다”고 말했다.

코레일은 토지대금 일정조정에 따라 그에 따른 복리이자를 지급받고, 일정 조정된 금액을 이중으로 계산하고 있어서 실제 자금을 투입한 것이 아니란 주장이다. 용산역세권개발사업이 부도위기를 딛고 새롭게 추진되기 위해서는 일단 1·2대 주주간의 갈등이 해결돼야 한다는 것이 전문가들의 공통된 견해다. 1·2대 주주간의 갈등으로 인해 사업이 향후 어떻게 될지 모른다는 불확실성이 사업의 가장 큰 걸림돌이라는 것이다.

전문가들은 주주간의 갈등을 풀고 서로 힘을 모아 부족한 자금 조달부터 해결해야 한다고 주문하고 있다. 관광특구 내지 경제자유구역 추진이 사업 정상화를 위한 하나의 해법이 될 수도 있지만 2대주주인 롯데관광개발과 다른 주주들의 강력한 반발로 더 어려움에 처할 수도 있다는 것이다.

또한 용적률 및 주거비율 상향 등을 정부·서울시 등과 협의해 사업성을 높이는 것도 중요하다. 이에 따라 코레일과 주주, 서울시가 힘을 합쳐 해법모색에 적극 나서 공생할 수 있는 방안을 찾는 것이 최선의 선택이라고 제언한다.

김현주 기자 [e-mail]