2015년 부동산 시장은 정부의 잇따른 규제완화의 영향으로 지난해에 이어 호조를 보일 것으로 전망된다. 주택시장은 아파트를 중심으로 상반기 까지 분양물량이 늘어날 것으로 보이며, 오피스텔과 분양형 호텔, 상가 등 수익형부동산의 경우, 기준금리가 2%까지 떨어진 저금리 기조를 발판 삼아 활황세를 이어갈 것으로 예상된다.

특히, 수익형부동산은 올해도 금융실명제 강화와 기준금리 추가인하 가능성 등에 따라 강세가 상당기간 계속될 전망이다. 노무라증권과 HSBC가 연내 기준금리를 1.5%까지 낮아질 것으로 전망하고 있어 예금보다 수익률이 높은 수익형부동산에 쏠리는 관심은 더욱 커질 것으로 보인다.

◆분양형호텔-관광지 벗어나 비즈니스 수요 노려볼 만, 운영능력 살펴봐야

수익형부동산 중에서 지난해 가장 활기를 띠었던 분양형 호텔은 수익률이 타 수익형부동산 보다 높은 편이라 올해도 주목을 받는 상품이다. 관광지를 중심으로 대거 공급되어 지난해 제주에서 분양된 호텔이 19곳 5300여실이고, 기타 지역에 분양된 호텔(5000여실)까지 합치면 총 1만300여 실이 공급 됐다. 하지만 과잉공급 논란이 일면서 주춤하다가 지난 하반기부터 서울?수도권을 비롯해 주요도시의 업무지역에 비즈니스 수요를 대상으로 공급되며 새로운 블루칩으로 각광을 받고 있다.

분양형호텔은 충분한 배후수요를 갖춘 입지는 물론, 운영업체의 운영능력·사업안정성 등도 갖춰져야 안정적인 수익을 올릴 수 있다. 따라서 투자자들은 호텔 투자를 하기 전에 입지와 예상 수익률 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

입지면에서는 대기업과 산업단지, 업무지구 등이 모여 있는 경기도 기흥, 평택 등 수도권 남부지역을 주목할 만하고, 운영능력이 검증된 업체 인지, 또 주변에 가동 중인 호텔의 객실가동률이 얼마나 되는지 등을 살펴보는 것이 좋다.

먼저 경기 용인시 기흥에서 이디썬코리아㈜가 분양하는 ‘엠스테이 기흥호텔’은 수원·기흥·화성 등 삼성전자의 3개 캠퍼스를 비롯한 풍부한 배후수요와 호텔 전문기업인 이디썬코리아㈜의 운영능력, 그리고 사업지 일대 호텔 객실가동률도 높아 투자자들의 눈길을 끌고 있다.

‘엠스테이 기흥호텔’은 지하 2층∼지상 8층 규모, 전용면적 23.36㎡의 총 257실로 구성되며, 삼성전자 인재개발원에서 200∼300m 밖에 떨어져 있지 않고, 삼성은 물론 계열사와 협력업체 등 약 30만 명에 달하는 이른바 ‘삼성벨트’의 중심에 위치해 높은 객실가동률과 수익률이 예상된다. 운영은 전 밀레니엄 힐튼호텔 전무로 호텔업계에서 30여년의 경력을 보유한 이디썬코리아㈜의 장민기 대표이사가 직접 시행을 맡음으로써, 분양에만 급급한 타 호텔과 달리 안정적인 운영체계를 갖추게 될 전망이며, 사업지 인근 호텔의 객실가동률도 현재 80%이상을 유지하고 있어 알짜 입지를 갖췄다는 평가다. 동원그룹 동원건설산업이 책임준공하고 3년간 7%의 확정수익을 지급한다. 신탁사 또는 금융기관의 보장증서도 발행한다. 또한 7년간 4% 이상의 최저수익률 보장제를 실시하여 투자 안정성을 높였다는 평가다.

경기도 평택시 포승산업단지에서는 ‘평택 라마다앙코르 호텔’이 분양된다. 지하 4층∼지상 18층 전용면적 22～25㎡ 총 302실로 구성되며, 인근에 현대모비스, 금호타이어 등이 입주해 있고, 오는 2017년 경에는 평택 고덕산업단지와 진위산업단지에 삼성전자와 LG전자가 각각 들어설 예정이라 비즈니스 수요가 풍부한 편이다.

◆오피스텔-수익률 저하로 하락세… 공급 적었던 곳 분양단지는 주목할 만

과거 수익형부동산의 대명사였던 오피스텔은 공급과잉으로 인한 수익률 저하로 투자심리가 위축되면서 하락세를 겪고 있다. 2014년에는 총 4만560실이 분양되고, 4만4844실이 입주하는 등 계속된 공급으로 인해 전국 오피스텔 임대수익률은 5.7%까지 떨어진 상황이다.

2015년 오피스텔 시장은 지난해보다 나아질 전망이다. 은행금리보다 높은 임대수익을 올릴 수 있는데다, 올해 분양물량이 급감(3800여실, 2014년 11월 조사 기준)할 예정이라, 공급이 적었던 지역을 중심으로 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

서울 도심권에서는 대우조선해양건설이 중구 충무로5가에서 ‘충무로 엘크루 메트로시티Ⅱ’를 이달 분양한다. 지하 5층∼지상 20층, 전용면적 23∼41㎡ 오피스텔 209실과 전용면적 22∼35㎡ 도시형생활주택 171가구 등 380가구 규모로 구성되며, 명동이나 충무로, 동대문, 광화문 등에 위치한 업무·상업지구가 가깝다.

◆상가-올해도 강세 예상, 권리금 없는 신도시?택지지구 신규물량 유망

지난해 위례와 하남 미사지구 등 수도권 아파트 인기지역에서 높은 인기를 보였던 상가는, 올해도 강세를 보일 것으로 전망된다. 그러나 상권에 따라 수익률 편차가 큰데다 상가 임차권 및 권리금 보호방안의 영향으로 기존 상가에 대한 관망세도 예상되기 때문에 상가 투자에는 더욱 주의를 기울여야 한다.

위례신도시 근상3-1-1블럭에서 위례에스피씨㈜가 공급하는 ‘위례 아이온스퀘어’는 지난해 가장 뜨거웠던 위례신도시 내에서도 입지가 뛰어난 상가로 주목할 만하다. 지하 4층∼지상 12층에 연면적 3만6018.92㎡, 약 280여개의 점포로 구성되며, 위례신도시 상권을 대표하는 랜드마크 상가로 자리매김할 전망이다.

사업지는 휴먼링을 따라 개설된 4차선 도로에 부지 2개면이 접해 있고 트램역과 맞닿아 있는 등 뛰어난 교통환경과 수변공원, 남한산성 조망권도 갖췄다.

우미건설은 천안 불당지구 우미린 센트럴파크의 단지 내 상업시설 ‘천안 불당 오스트애비뉴’를 이달 말 분양할 예정이다. 연면적 1만7226㎡에 총 67개 점포로 구성된다. 인근에 삼성전자 탕정LCD산업단지와 갤러리아 백화점, 이마트, 롯데마트, CGV 등이 위치해 있다.

나기천 기자 [e-mail]