최근 뉴스테이(New Stay) 정책이라 불리는 기업형 임대주택 도입을 위해 민간 임대주택에 관한 특별법의 입법이 추진되고 있다. 이는 기업형 임대주택사업자의 유형 중 건설위탁형 임대사업자는 8년 장기임대주택을 건설하고 직접 관리하거나 주택임대관리회사에 위탁해 관리함을 말한다. 정부는 가용한 공공부지를 적정가격에 제공하거나 연 2%의 장기임대료, 경우에 따라서는 이미 배정된 그린벨트(개발제한구역) 해제분을 이 사업에 적용하겠다고 밝혔다. 또한 기업형 임대주택사업을 육성하기 위해 융자금리를 인하하고 상환조건도 완화하며, 대한주택보증을 통한 임대사업 종합금융보증을 시행하고 일부는 임대의무기간 종료 후 한국토지주택공사(LH)의 매입을 확약해 주도록 하는 등 다양한 혜택이 부여된다.

우리는 21세기 탈산업사회의 핵심 현상 중 하나인 다품종·소량생산 시대에 살고 있다. 자가주택이건 임대주택이건 이에 대한 수요는 가격·유형·규모·디자인 등 여러 측면에서 점점 더 다양해질 것이다. 하지만 우리나라 임대주택시장은 규모 면에서나 가격 면에서 자가주택에 비해 다양하지 못하다. 특히 아주 저렴한 임대주택에서 매우 비싼 임대주택이 시장에 존재해야 한다.

주택에 대한 인식이 점차 ‘소유’에서 ‘거주’로 변하고 있다. 그렇다면 이와 같은 주택임차수요를 충족시킬 방법은 공공임대주택을 국가가 나서 지속적으로 많이 짓거나 등록 민간임대주택시장을 확대해 나가는 것이다. 과거의 경험으로 보아 전자를 통해 공급을 급속하게 늘리는 것은 불가능하다.

오동훈 서울시립대 교수·한국부동산분석학회장

‘주택사다리’라는 개념이 있다. 주택시장에 사글세-월세-보증부월세-전세-자가 주택이 소요와 수요에 맞게 골고루 있어야 사람들이 소득과 가구 규모가 점차 늘어남에 따라 주택사다리를 타고 올라갈 수 있을 것이다. 이런 주택사다리가 단지 주택 소유 여부에만 국한된 것이 아니라 주택 규모별, 가격별로도 존재해야 한다. 우리나라에서 임대주택시장은 촘촘한 주택사다리가 제대로 형성돼 있지 않다. 특히 중산층을 위한 임대주택 공급이 극히 미진한 실정이다. 다양한 규모의 질 좋은 임대주택 공급을 통해 중산층 주거선택권을 넓혀 줘야 전세압력을 완화시킬 수 있다.

그동안 상대적으로 지원이 부족했던 중산층 임차주거수요에 대응하기 위해 기업형 주택임대사업의 육성이 필요하다고 본다. 그래야 전세를 원하는 중저소득 가구도 혜택을 볼 수 있다. 우리나라도 선진국처럼 건설업을 단순 시공에서 계획-시공-관리의 전 단계를 포괄하는 고부가가치 산업으로 전환시켜 내수시장 활성화에 기여토록 해야 한다. 또한 건전한 제도권 내 월세시장 형성을 통해 집주인과 갈등 없이 시설보수도 하고 보증금 미반환 리스크도 줄여줌으로써 보다 선진화된 주택임대차 문화 정착을 유도해 나갈 필요가 있다.

우리나라에서는 보다 촘촘한 임대주택사다리 조성이 시급하다. 국내 민간임대주택시장에서 가장 부족한 질 좋은 임대주택 공급을 기업형 임대주택사업자가 담당하게 해야 한다. 민간임대주택 공급 다양화와 임대주택에 대한 부정적 인식 완화를 위한 마중물 역할을 기대해 본다.

오동훈 서울시립대 교수·한국부동산분석학회장