부동산의 패러다임이 바뀌고 있다. 이제 부동산은 투기가 아니라 주거의 대상이 됐다. 그러나 정부 정책과 규제는 시대의 변화를 따라가지 못하고 있다. 다주택자 관련 규제가 도입 당시엔 과열됐던 부동산 시장의 투기적 수요를 억제한다는 측면에서 타당성을 지지 받았다. 그러나 지금에 와서는 오히려 전·월세 문제를 악화시키고 있다. 전세대란과 경제위기 속에 다주택 규제는 부동산 임대시장의 활성화를 가로막는 제도라는 생각이 든다. 주택 가치와 무관하게 ‘주택 수’만을 기준으로 과세를 강화한 다주택자 규제는 이제 수정돼야 한다. 우리나라 주택 보급률이 100%를 넘어선 건 벌써 오래전이다. 그럼에도 주택 소유율은 53%에 불과하다. 결국, 임대로 주택 50%가량이 채워져야 하는 형편이다. 그중 공공임대는 5% 정도다. 임대주택 영역의 대부분을 민간이 공급해야 하는 기형적 구조다.

우리나라에서 임대는 두 가지 형태가 존재한다. 과거엔 주로 전세였다. 지금은 전세보다는 월세가 대세다. 전세는 씨가 말라가며, 있다 해도 가격이 천정부지다. 누구나 지적하듯 은행금리가 낮은 이유가 클 것이다. 다른 한편으론, 다주택자 관련 부동산 규제도 전·월세 난을 심화시키는 데 한몫했을 것으로 본다. 부동산 침체기에 다주택자는 투기꾼이기보다는 오히려 임대주택을 공급하는 착한 조력자이자 급격한 ‘월세화’를 막는 방화벽 역할을 할 수 있기 때문이다.

홍창의 가톨릭관동대 교수·경영학

경제가 좋을 때에는 부동산 세금을 높일수록 세금이 많이 걷혔다. 그러나 경기가 나쁠 때에는 부동산 세금을 낮출수록 세금이 많이 걷힌다. 실제로 양도소득세 일부를 대폭 낮춘 지난해 8조1000억원이 더 징수됐다. 세금의 빗장을 푸니 부동산 거래가 활발해졌기 때문이다. 마찬가지 논리로 규제를 풀어야 전·월세 시장이 안정화된다.

부동산 시장에는 왜곡이 너무도 많이 존재한다. 1주택자에게는 공시가격 9억원을 초과한 주택에 대해서만 종합부동산세를 과세하는 반면, 2주택자 이상은 6억원을 초과하면 종부세를 적용한다. 세액공제도 마찬가지다. 종부세의 경우, 1주택자는 장기보유 소유공제와 고령자 세액공제를 받지만, 2주택 이상 소유주는 이 같은 공제를 받지 못한다. 양도소득세에도 여전히 주택수의 차별이 존재한다. 특히, 장기보유특별공제에 대한 차별은 매우 심각하다. 1주택자는 최대 80%를 인정해주는 반면, 2주택자는 최대 30%를 인정하는 데 그친다. 비과세도 차이가 크다. 1가구 1주택자는 2년을 보유하면 9억원 이하 주택에 대해 비과세한다. 그러나 2주택자는 합계 금액이 9억원 이하라도 비과세 대상이 아니다.

이런 상황에서 누가 다주택자가 되겠는가. 임대사업자로 등록되면 문제가 다 해결된다고 정부가 아무리 권장해도 그게 쉬운 일은 아니다. 노출되는 임대소득세뿐만 아니라 종합소득세율, 건강보험료 같은 부수 비용증가 때문에 다주택자가 섣불리 사업자로 변신하기 어렵다.

결론적으로 세금기준은 ‘주택 수’가 아닌 ‘가격’ 패러다임으로 수정돼야 한다. 다주택자 차별을 줄이면 전세시장의 안정과 부동산 경기 활성화도 꾀할 수 있다. 지금은 서민주거 대책을 위해서라도 부동산의 마지막 규제를 풀어야 할 적기라 본다. 경제는 타이밍의 예술이다.

홍창의 가톨릭관동대 교수·경영학