문화적 가치가 도시의 경쟁력을 좌우하는 시대로 바뀌면서 경제적 효율성 중심에서 도시 전반의 문화적 가치를 높이는 작업이 도시정책의 중요 과제로 대두되고 있다. 서울은 대한민국의 수도일 뿐만 아니라 2000년의 역사를 가진 고도(古都)다. 세계적으로 2000년 전의 도읍지가 현재도 수도 기능을 하는 곳은 로마, 아테네, 다마스쿠스, 베이징, 예루살렘, 그리고 서울밖에 없다. 하지만 서울은 세계 10대 고도에도 이름을 올리지 못했을 뿐만 아니라, 외국인들에게는 아파트공화국으로 각인돼 있다.

채미옥 한국감정원 부동산연구원장

오늘날 서울 도심은 대부분 1973년에 지정된 도심재개발구역에서 명칭이 바뀐 도시환경정비사업에 의해 대규모 철거재개발이 이루어져 왔다. 서울의 역사성 훼손에는 도시환경정비사업에 의한 대규모 아파트 건설이 일정 부분 영향을 미치고 있다. 경희궁과 어깨를 맞대고 있는 내수, 사직1구역이 재개발사업으로 아파트가 들어섰고, 사직2구역도 아파트 재개발계획이 상당히 진척돼 있다. 이들 구역은 서울 고도의 핵심 골격에 해당되는 지역이어서 서울의 역사적 골격 보존이나 회복 차원에서 그 관리 향방이 검토될 필요가 있는 지역이다. 특히 사직2구역은 경희궁으로 이어지는 경사지형을 따라 목조주택과 한옥, 옛길과 물길 등의 옛 도시조직이 남아있다. 그중 1945년 석재로 건축된 선교사 주택은 근대건축문화유산으로서의 가치가 높은 건축물이다. 따라서 창경궁에서 북촌∼경복궁∼서촌∼사직단∼서울성곽∼경희궁에 이르는 역사적 골격을 맥락적으로 잘 살려낼 수 있는 도심에 얼마 남지 않은 보존가치가 높은 주거지이지만 현재 재개발로 사라질 위기에 처해있다.

인구 저성장과 문화의 시대가 깊숙이 진행됐지만 우리 사회의 문화 인식과 각종 제도적 기준은 개발연대의 틀을 벗어나지 못하고 있다. 이제라도 1970년대의 개발지향적 패러다임으로 지정한 도시환경정비구역 지정 기준의 타당성을 재검토해 사직2구역같이 역사도심의 중요지역은 도시환경정비구역에서 과감히 해제하는 방안이 검토될 필요가 있다.

보존가치가 높고 역사성이 있는 건물이 자산가치가 없는 노후주택으로 간주돼 사라지게 하는 각종 제도적 규정도 친문화적으로 개선할 필요가 있다. 건물과표 산정과 감정평가 기준에서 규정하고 있는 건물내용연수 기준은 경제적 내용연수에 기초하고 있어 30∼40년이 넘으면 건물의 자산가치가 거의 없는 것으로 평가돼 역사적 가치가 높은 고택도 문화재로 지정되지 않으면 언제든 철거될 위험에 놓여있다. 20∼30년이 넘은 건물 비율로 지역 노후도를 판단해 재개발구역을 지정함으로써 역사성 있는 지역과 건물이 사라지게 하는 제도의 반문화적 규정도 개선할 필요가 있다.

아울러 서울 북촌·서촌·전주 한옥마을의 자산가치 상승 사례에서 보는 것처럼, 아파트를 짓지 않고 개보수해 지역의 역사성을 지키는 것이 주민에게 더 큰 경제적 실익으로 돌아온 점도 구체적인 수치로 밝혀 친문화적 보존관리에 대한 범시민적 공감대를 넓혀갈 필요도 있다.

도시의 정체성은 도시에 쌓인 기억에 의해서 만들어진다. 새로운 개발이 과거의 흔적을 지우는 것인가, 아니면 과거의 기억 위에 새로운 기억을 덧쌓아나가는 것인가에 따라 도시가 가진 역사문화가치의 폭과 깊이가 달라진다. 각종 개발지향적 제도 기준을 친문화적으로 정비해 2000년 고도 서울의 역사적 DNA를 미래지향적으로 진화시키고, 서울의 문화경쟁력을 높이는 실천적 노력이 이어졌으면 한다.

채미옥 한국감정원 부동산연구원장