6일 사단법인 국가미래연구원 홈페이지를 보면 송인호 KDI 연구위원의 '최근 아파트 분양물량 급증의 함의'라는 글과 이를 반박하는 서승환 전 국토부 장관의 '주택시장에 우려할만한 과잉공급이 있는가'라는 글이 나란히 올라와 있다.
다만 송 연구위원이 같은 글을 작년 12월 보도자료 등을 통해 발표했다는 점을 고려하면, 송 연구위원 주장을 서 전 장관이 반박하는 모양새다.
송 연구위원은 글에서 "작년 아파트 분양물량은 49만가구(추정)로 '제2차 장기 주택종합계획(2013∼2022)'을 바탕으로 추정한 공급계획 물량(연평균 27만가구)을 큰 폭으로 초과한다"고 지적했다.
그는 가구수 증가분(2011년 이후 연 27만가구)과 주택멸실수(최근 4년간 연 8만가구 안팎)를 고려해 우리경제의 기초적인 주택수요를 연 35만가구로 추산했다.
이를 바탕으로 송 연구위원은 "2015년 약 70만가구의 주택공급(인허가)이 이뤄져 수요와 차이가 40만가구 내외로 확대될 것"이라고 주장했다.
그는 분양물량과 함께 지역별 국내총생산(GDP) 성장률, '주택 사용자비용' 등을바탕으로 앞으로 '준공 후 미분양 물량'도 추정했다.
사용자비용은 한국은행 기준금리에서 주택가격 상승률을 뺀 수치로, 돈을 빌려 주택을 사들였다가 되팔았을 때 발생하는 비용을 의미한다. 사용자비용이 마이너스(-) 값이면 금리보다 주택가격 상승률이 높다는 뜻이어서돈을 빌려서 집을 산 사람에게 이득이다.
송 연구위원에 따르면 지역별 GDP 성장률이 1%포인트 하락하고 사용자비용이 1%포인트 상승하면 준공 후 미분양은 각각 12%와 4% 늘었다.
또 GDP나 사용자비용 등을 통제하고도 분양물량이 3% 늘어나면 3년 이후 준공 후 미분양은 0.3% 안팎 증가했다.
송 연구위원은 분양물량을 올해 37만가구, 2017∼2020년은 연평균 27만가구로 놓고 같은 기간 GDP 성장률을 연 2.9%, 사용자비용은 -2.1%라고 가정하면 2018년 준공 후 미분양은 2만1천가구로 늘어날 것으로 봤다.
'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양이 작년 12월 기준 1만518가구인데, 이보다 1만가구 넘게 증가하는 것이다.
특히 GDP 성장률이 앞으로 3년간 1%포인트 하락(연간 0.33%포인트)하고 사용자비용도 -0.6%로 오르면 2018년 준공 후 미분양은 3만가구 안팎까지 늘어나는 것으로추정됐다.
송 연구위원은 "준공 후 미분양이 증가하면 이미 수익성이 열악한 건설업계의 현금흐름을 더욱 악화시킬 수 있다"며 "금융시장에 미치는 충격이 과거보다 크게 나타날 수 있다"고 지적했다.
그의 이런 주장에 대해 서승환 전 장관은 "주택공급은 (송 연구위원처럼) 인허가물량이 아닌 준공물량으로 보는 것이 적절하다"며 "전적으로 동의하기는 어렵다"고 반박했다.
특히 송 연구위원이 가구수 증가분과 주택멸실수로 추정한 주택수요에도 서 전 장관은 의문을 제기했다.
가구수는 인구통계학적 것으로 경기와 주택시장상황을 반영하지 못하니 주택수에 자가보유율을 곱하는 '자가주택수'가 얼마나 증가했는지를 '수요'로 봐야한다고 서 전 장관은 주장했다.
그가 내놓은 작년 준공물량은 43만가구(추정)이다.
이는 지난해 멸실주택수(8만가구)에 자가주택 증가분(35만9252가구)를 더한 값인 43만9252가구보다 9000가구적다.
서 전 장관은 "작년 인허가수는 급격히 늘었지만, 준공물량은 전년(2014년·41만2345가구)보다 별로 늘지 않았다"며 "작년 주택시장에는 오히려 약한 정도의 초과수요가 존재했다고 볼 수 있다"고 지적했다.
이어 "준공물량은 과거 3년간 인허가물량 평균치와 강한 상관관계를 갖는다"며 "(인허가물량 등을 감안한) 올해 준공물량 예측치는 43만∼46만가구"라고 밝혔다.
서 전 장관은 "주택멸실을 고려하면 금년 주택수는 2039만3000∼2042만3000가구,자가주택수는 1178만7000∼1184만5000가구"라며 "이 경우 자가주택 증가분이 16만∼21만8000가구여서 초과공급은 12만7000∼21만5000가구에 그친다"고 설명했다.
그는 "올해 주택시장에 우려할 초과공급이 존재할 것으로 판단하기 어렵다"고 말했다.
준공물량에서 자가주택 증가분 등을 뺀 값은 2011년 14만8000, 2012년 22만3000, 2013년 10만5000, 2014년 9만9000이었다.
서 전 장관은 "올해 인허가물량도 작년보다 상당히 적을 가능성이 크다"며 "정책이나 경기 등에 이례적 변화가 없다면 2017년에도 주택시장을 교란할 초과공급 가능성은 낮다"고 결론지었다.
나기천 기자