위 법 제10조의 3(권리금의 정의 등)에 의하면, 권리금이란 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자나 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치의 양도나 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’를 말한다. 임차인의 보증금만을 재산적 가치로 보지 않고, 권리금을 재산적·금전적 가치로도 인정하게 됐다는 것에 큰 의미가 있다. 그리고 권리금 계약이란 ‘신규 임차인이 되려는 자가 종전 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약’을 말한다.
개정법 제10조의 4에서는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있다. 즉, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행동을 해서는 안 된다. 이러한 방해행위로는 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그밖의 부담에 따른 금액에 비춰 볼 때 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위이다.
임대인이 방해행위를 해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지는 못한다. 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 인해 소멸하므로 위 기간을 넘기지 않도록 유의해야 한다.
법은 위 조항에도 불구하고 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유도 규정하고 있다. 즉, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 등 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 규정해 일정 부분 임대인을 보호하고 있다.
상가건물은 보증금보다 권리금이 더 비싼 경우도 많이 있다. 모쪼록 권리금 보호에 관한 개정법의 내용을 잘 숙지해 권리 위에 잠자는 자가 되지 말아야 할 것이다.
변환철 중앙대 법학전문대학원 겸임교수·변호사