도심권에 위치패 지하철·병원·백화점 등 인프라 잘 갖춰져

영등포구, 사업지 가장 많아…강남은 최소 30대 1 '과열'

서울시 재건축·재개발 사업장수, 자료=서울시 재건축·재개발 클린업 시스템(9월 30일 기준)

서울 내 재건축·재개발 사업지의 청약 흥행 분위기가 이어지고 있다. 각 사업지마다 도심접근성·교통호재·상대적으로 저렴한 분양가·인프라 시설 등 다양한 매력을 보이며 수요자와 투자자들의 관심도 자연스레 높아지고 있다.

◇ 가장 많은 사업장은 '영등포구'…가장 큰 규모는 '장위'

서울에서 재건축·재개발 사업이 가장 활발히 이뤄지고 있는 자치구는 영등포구다.

서울시 재건축·재개발 클린업시스템에 따르면 지난달 기준 영등포구의 사업장수는 68건으로 전체 자치구 중 가장 많은 사업장을 보유하고 있다.

영등포구에는 대표적으로 영등포뉴타운·신길뉴타운 등 다양한 재건축·재개발 사업이 한창이다.

영등포뉴타운은 4038세대(1만 662명)규모의 사업지다. 또 신길뉴타운은 서울에서 두 번째로 큰 재건축·재개발 사업장으로 해당지역은 1만 9510세대(5만 2677명)규모로 사업을 진행한다.

두 사업지는 인근에 백화점·할인점·쇼핑센터 등이 역세권과 맞물려 고정 유동인구가 꾸준하다는 장점이 있다. 또 여의도 접근성이 뛰어나다.

이런 기대감은 고스란히 청약경쟁률에 반영됐다. 현대산업개발에 따르면 이달 신길뉴타운 14구역을 재개발하는 '신길뉴타운 아이파크'는 평균 52.4대 1의 높은 청약경쟁률을 보였다.

영등포구의 뒤를 이어 △성북구 53건 △서초구 52건 △서대문구 42건 △은평구 41건 순으로 사업장 수가 많았다.

성북구에는 장위뉴타운에서 래미안 2개 단지가 올 하반기 공급됐다. 이 두 단지 역시 각각 16.3대 1, 21.12대 1 을 기록하며 수요자들의 관심이 집중됐다.

장위뉴타운 사업은 서울에서 가장 큰 뉴타운 사업장이다. 2020년 사업 완료를 앞두고 있으며 약 2만 4824세대(7만 6274명) 규모로 사업을 진행중이다.

장위뉴타운 사업지는 가격면에서 경쟁력이 뛰어나다. 부동산114의 자료에 따르면 올해 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2100만원대지만 장위뉴타운 아파트 분양가는 3.3㎡당 1500만원대다. 때문에 서울 서북권에 위치해 인프라는 상대적으로 부족한 편이지만 가격경쟁력이 우수하다는 평가다.

교통여건도 개선된다. 2019년 착공 예정인 수도권광역급행철도(GTX) C노선이 광운대역에 들어선다.

아현뉴타운 지역도 뜨겁다. 아현뉴타운은 도심지에 위치해 있고 광화문 등 업무지구의 접근성이 좋다.

이달에는 현대산업개발이 마포구 신수1구역을 재개발하는 '신촌숲 아이파크'는 평균 청약경쟁률 74.8대 1을 기록하며 래미안 장위1이 세웠던 강북권 올해 최고 청약경쟁률을 경신했다. 또 연내에는 같은 지역에 GS건설의 '신촌그랑자이'와 SK건설의 '공덕 SK리더스뷰' 등 대형건설사의 후속물량도 공급을 앞두고 있다.

◇ 올해 가장 뜨거운 재건축·재개발 지역은 역시 '강남권'

청약열기가 뜨거운 지역은 역시 강남권으로 나타났다.

서초구 잠원동의 신반포 5차를 재건축하는 '아크로 리버뷰'는 평균 청약경쟁률 306.6대 1을 기록해 서울을 포함한 수도권 내 최고 청약경쟁률을 기록했다.

한국감정원의 자료에 따르면 지난 8월 강남구 개포주공 3단지를 재건축하는 '디에이치 아너힐즈' 역시 100.6대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

이 외에도 △래미안루체하임(강남) 44.9대 1 △래미안블레스티지(강남) 33.6대 1 △신반포자이(서초) 37.8대 1 등 올해 분양한 강남권 아파트는 최소 30대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

하지만 강남권 단지는 대표적으로 투자수요가 많이 몰리는 지역으로 지금의 청약열기는 비정상적이라는 것이 업계 관계자의 분석이다.

부동산업계 관계자는 "강남권 단지의 경우 분양권 프리미엄이 많게는 몇 억씩 붙어 과열양상을 보이고 있는 지역"이라며 "강남권 아파트 단지는 청약경쟁률 뿐만 아니라 기존 재고 아파트의 집값과 분양권 전매 건수까지 전부 과열현상을 보이고 있는 지역"이라고 말했다.

◇ 사업성 우수하지만…분양단지의 미래가치 잘 따져봐야

재건축·재개발 단지의 청약열기가 뜨거운 이유는 정부의 부동산 규제대책에도 가장 영향을 적게 받는 사업지라는 것이 부동산 업계 관계자의 설명이다.

장재현 부동산114 리서치실 팀장은 "서울 도심권 재건축·재개발 단지의 경우 업무지구를 포함해 인근에 지하철, 병원, 백화점 등 다양한 인프라시설을 갖추고 있기 때문에 수요가 풍부하다"고 며 "금리가 인상 되기 전 저금리인 상황에서 분양이나 기존 아파트 매입이 유리한 것도 한 몫 한다"고 설명했다.

재개발·재건축 단지마다 미래가치가 다르기 때문에 이 부분을 잘 분석해야 한다는 의견도 있었다.

부동산 업계의 한 관계자는 "분양단지에서 홍보하는 교통호재는 몇 년 후에나 개선되는 경우가 많다"며 "분양받는 단지 주변으로 개발계획이나 교통개선현황 등을 종합적으로 살펴야 한다"고 말했다.

그는 "분양받는 시기와 입주시기가 몇 년 차이가 나고 최근 부동산 추가 대책 논의가 계속되는 상황에서 한순간에 부동산 시장의 열기가 얼어붙으면 낭패를 볼 수 있다"며 "이런 외부 상황의 변화에도 민감하게 반응하지 않는 재개발·재건축 단지를 찾는 것이 중요할 것"이라고 덧붙였다.

정부는 27일 제1차 경제현안점검회의를 열고 추가 부동산 대책을 내주 발표할 예정이라고 밝힌 바 있다. 업계에서는 투기과열현상을 보이는 강남권 부동산 시장에 대한 선별적인 규제안이 나올 것으로 예상하고 있다.

이상현 기자 [e-mail]

<세계파이낸스>