필자는 지방에서 올라온 이후 자취하는 친구네에 얹혀 살기도 하고, 기숙사 생활도 해보고, 고시원 생활도 하며 ‘나만의 공간’, ‘내 집’에 대한 열망이 다른 누구보다 컸던 것 같습니다.
2009년 이른바 '대출 공포증'이 있는 남편을 설득해 서울의 23평형 아파트를 매수하는 것을 시작으로 부동산에 입문했습니다. 당시 필자는 20대였기 때문에 지방 친구들 사이에서는 거의 처음으로 서울에 집을 가진 소유주이기도 했습니다. 그렇게 첫 부동산 매입한 뒤 집값에 많은 관심을 가지게 되었고, 대출금을 많이 받고 실거주를 하면서 금리에도 촉을 세웠던 것 같습니다. 당시 필자는 고정금리 6%대의 담보대출을 받고 있으면서 금리가 하락해 변동금리가 내려가는 것에 촉을 세우며 기회비용 측면에서 고정금리를 선택한 것은 잘한 선택인지 모니터링하기도 했습니다.
하지만 필자는 첫 실거주 주택을 매도하면서 "부동산은 매수와 관리보다 매도가 더 어렵다"라는 사실을 알게 되었습니다. 이는 이후 투자물건을 하나씩 매도하면서 더 와닿았던 부분입니다.
부동산 매수시 자신의 마음에 드는 물건, 경제적 여건에 맞는 물건을 찾아 최선을 다해 저렴하게 구입하기 위해 발품과 손품을 팔기만 하면 됩니다. 하지만 매도는 그 물건이 누군가(불특정 다수)의 마음에 들게 하기 위해 노력해야 하고, 중개사들의 가격 조정에 흔들리지 않는 자기 확신이 있어야 하며, 팔고 나면 더 오를지도 모른다는 불안감(?)에 대해 자신과 싸워야 합니다.
매도가 어려운 이유에 대해 상세히 살펴보았습니다.
첫째, 필자가 가진 물건이 누군가의 마음에 들게 하기 위해 노력해야 합니다. 이 부분은 필자가 매도하고자 하는 물건의 모든 장점을 하나도 빠짐없이 나열하고, 그로 인해 필자가 제시한 가격이 매우 합리적이며 적정한 가격임을 공인중개업소를 통해 어필해야 합니다. 예를 들어 입주하며 전체 수리를 했다면 수리가 되지 않은 기본형의 물건보다 얼마나 깨끗하고 세련되었는지를 어필하는 것입니다. 경험상 인테리어에 들인 비용은 매도가에 모두 반영해 비싸게 매도할 수는 없습니다. 다만, 그 시장에서 동일 평형대의 물건 가운데 빠르게 매도할 수 있는 효과가 있을 뿐입니다. 감가상각이 고려되기도 하고, 인테리어라는 것이 불특정 다수의 마음에 들기란 어렵기 때문입니다. 그래서 필자의 투자물건 인테리어 스타일은 매뉴얼처럼 정해져 있습니다. 최대한 모던하고 심플하게 인테리어를 하여 많은 임대수요자뿐만 아니라 향후 매도 대상자의 마음에 들도록 노력합니다.
둘째, 중개사들의 가격 조정에 흔들리지 않는 '자기 확신'이 있어야 합니다. 여기서 자기 확신이란 내 물건에 대한 확신을 의미합니다. 매도 물건이 그 지역 동일 단지, 동일 평형 여러 물건 가운데 객관적인 여러 이유들로 인해 합리적인 가격이어야 합니다. 예를 들어 로얄층과 비로얄층이 평소 3000만원 정도의 차이가 있는 단지가 있고, 보유하고 있는 물건은 비로얄층이라고 가정하겠습니다. 매물로 나온 로얄층 물건이 4억원인데 필자가 보유한 비로얄층도 4억원이라는 가격에 내놓는다면, 매수자들은 필자의 보유 물건을 보기 위한 시간조차 아까워할 것입니다.
하지만 비로얄층 물건이 3억8000만원인데 ‘특 올수리’라는 조건이 붙는다면 비로얄층이지만 그 물건에 대해 ‘얼마나 특 올수리가 되어있지?’하는 흥미나 호기심으로 물건을 보러 갈 수 있습니다. 누군가가 물건을 보러 오기 시작하면 중개사들은 협상을 하기 시작합니다. 매수자들은 저렴하게 부동산을 사는 것을 목표로 하기 때문에 당연한 현상입니다. 이때 가격 조정에서 흔들리지 않기 위해서는 시장에 나와 있는 내 보유 물건과 동일 평형 물건의 상태와 가격을 정확히 꾀고 있어야 합니다. 시장에 나와있는 물건 중 로얄층이 몇 건인지, 로얄층의 방향 및 수리상태가 가장 좋은 물건(가장 빠르게 매도될 물건)의 가격은 어떤지, 비로얄층 물건의 방향 및 수리 상태(올수리, 부분수리, 기본형 등)와 가격을 파악한 뒤 어떤 매물이 어느 정도의 가격으로 소진되고 있는지 파악하는 것입니다. 내 물건이 비록 비로얄 층이지만, 시장에 나온 비로얄층 물건들 중 가장 상태가 좋기 때문에 로얄층 물건이 다 소진 된 후 내 물건이 소진되겠구나를 예상해 볼 수 있습니다.
로얄층이 다 소진된 후나 저렴한 비로얄층 물건을 찾는 매수자가 나타나서 중개사가 가격 협상을 하려고 할 때 “중개사님 지금 비로얄층 매물로 나온 물건들 중에 제 물건의 상태가 가장 좋다는 걸 알고 있어요. 얼마 전 로얄층이 4억1000만원에 거래 된 후 로얄층 매물도 없는 걸로 알고요. 그렇게 많이 가격을 조정하시면 힘들 것 같아요. 좀 더 기다려 보겠습니다.”라고 당당하게 말할 수 있어야 합니다. 물론 시장 상황에 따라 여러 가지 변수들이 더 있지만 말입니다. 그래서 필자는 보유 물건을 매도하기 위해서 그 보유 물건지의 매도 임장을 꼭 합니다. 요즘 보유 물건지의 시장 상황은 어떤지를 파악하고, 시장에 나온 내 보유물건과 경쟁 상대가 되는 매물의 상태 등을 파악합니다.
셋째, 팔고 나면 좀 더 오를지도 모른다는 노파심에 대해 자신과 싸워야 합니다. 이부분이 가장 중요하고, 필자 역시 매도시 가장 어려운 부분입니다. 그래서 투자 원칙과 목적이 분명해야 합니다. 물건을 매수하면서 원칙에 맞게 세팅했을 것이고, 그 원칙은 투자 수익률 목표에 근거하였을 것입니다. 매도 타이밍에 이 물건의 목표 매도가격이 수억원이었다면, 그 목표를 달성했을 때 과감하게 매도해야 합니다. 간혹 그 목표 수익률을 달성하지 못했더라도 기회비용 측면에서 더 과감하게 매도하고 빠져나와 좀 더 좋은 물건에 투자해야 합니다. 이는 말이 쉽지 필자 또한 매도 시 보유 물건에 대한 애정이 가득해져서 여러 마음이 드는 것이 사실입니다. 하지만 매도 후 투자할 더 좋은 수익률의 물건을 생각하며 매도 하는 게 늘 맞았던 것 같습니다.
발품과 손품을 팔아 목표 수익률에 맞는 부동산을 매수하고, 보유 기간 동안 애지중지 관리하지만 결국 수익으로 돌아오는 것은 매도 시점입니다. 매도를 얼마나 잘 하느냐에 따라 수익률이 좌우되기 때문입니다. 매도 시점 보유물건이 목표수익률에 도달했다면 과감한 매도가 필요합니다. 간혹 목표수익률에 도달하지 못했는데 기회비용 측면에서 또다른 더 좋은 투자 물건이 있다면 이 또한 과감한 매도가 필요합니다.
"매도는 과감하게!" 여러분들의 생각은 어떠신가요?
하지만 결론은 보유한 매물을 팔기로 했다면 과감하게 매도해야 한다는 것입니다. 투자란 어떤 종목이든 저렴하게 사고, 비싸게 팔아야 합니다. 매도 후 가격이 좀 더 오를 것 같더라도 그 다음 매수자의 몫이라고 생각하는 편이 낫습니다.
김영혜('직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다' 공동저자)