장재현 리얼투데이 리서치팀 팀장

정부가 고강도 규제 카드를 꺼내 들었다. 관계당국이 지난 2일 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'을 목적으로 한 8.2대책을 발표함에 따라 수도권 주택시장이 혼란에 빠지고 있다.

투기과열지구와 투기지역 지정은 물론 다주택자 양도세를 강화하고 투기지역 내 주택담보대출 건수를 제한하는 등 강도 높은 규제책들이 총동원됐다. 참여정부 당시 발표했던 8.31대책과 시기와 규제책들까지 비슷하다.

투기과열지구는 서울 25개구 전 지역과 경기 과천시 그리고 세종시가 지정됐고, 투기지역은 강남4구와 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개구와 세종시가 포함됐다.

또 투기과열지구 지정으로 재건축 조합원 지위 양도가 전면 금지되고 주택담보인정비율, LTV와 총부채상환비율, DTI 한도가 40%로 강화되는 등 14개 규제가 동시에 적용된다. 투기지역으로 지정되면 양도소득세에 대해 실거래가로 과세가 되며 중도금 대출비율이 축소되고 복수대출이 제한되는 등 제약이 따른다.

특히 다주택자 양도세 중과, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건이 강화됐고, 또 분양권 전매시 보유기간 상관없이 양도소득세율 50% 적용, 오피스텔 등기전까지 전매제한 되는 등 수도권 주택시장에 대한 전방위적인 규제안들을 내놓았다.

따라서 향후 주택시장이 어떤 변화를 보일지에 대해서도 많은 관심이 쏠리고 있다. 과거 사례를 살펴보면 참여정부 당시 DTI규제와 양도세 중과, 재건축 규제 등으로 인해 비교적 가격이 저렴한 강북권 시장으로 투자자들이 많이 몰린 사례가 있다. 또 MB정부로 넘어오면서 강북권 개발에 대한 기대감과 수익형 부동산의 인기까지 더해지며 도시형생활주택이나 상가, 소형 빌딩들이 인기를 끌었다.

한편 지방시장은 혁신도시나 토지, 전원주택 등 수도권 아파트 가격으로 투자할 수 있는 상품들이 높은 인기를 누렸다.

이번 8.2 대책에서도 투자열기가 과열된 서울 지역 주택가격을 잡기 위해 다양한 규제정책들이 총동원되기는 했지만 피해간 곳들도 많다.

우선, 평촌, 산본, 부천 등 1기 신도시와 경기도 일부지역과 인천 등이 규제에서 벗어났다. 특히 1기신도시들은 인프라가 잘 갖춰져 있는데다 재건축이나 리모델링 사업이 진행할 만한 사업장들을 많이 갖추고 있다. 여기에 2기신도시나 강남권 등에 비해 가격이 저렴한 상가나 오피스텔 등의 상품들도 많이 있고, 배후수요나 유입인구도 꾸준해 미래가치까지 높아 수요자들이 눈길을 돌릴 가능성이 크다.

만약 실수요자들이라면 1기 신도시나 GTX 등의 철도 호재가 있는 경기도 지역들로 관심을 돌려 보는 것도 좋을 것으로 보인다. 그나마 규제지역에 비해 내 집 마련이 쉽고, 가격도 서울에 비해 저렴한 곳들이 많기 때문이다.

또 강북권 아파트들도 다시 주목을 받을 것으로 예상된다. 특히 양도세를 피하기 위해 임대사업자 등록이 유리한 만큼 가격이 저렴해 자금부담이 낮고 수요도 풍부한 강북권은 매력적인 곳이다. 강북권에는 소형 아파트 비중도 높아 매물도 풍부한 편이다.

한편 지방에서는 다시 혁신도시나 기업도시 등이 인기를 끌 것으로 예상된다. 이번 정부가 혁신도시나 지역 개발안들을 많이 내놓고 있는데다 KTX 등의 교통 인프라 발달로 수도권 접근성도 높기 때문이다. 더불어 공공기관들이 대부분 내려가면서 수요층들도 풍부해진 점도 주목할 만한 사항이다.

이렇듯 8.2대책과 전매제한에서도 비교적 자유로운 지역들이나 상품들이 반사이익을 얻으며 인기를 끌 것으로 예상된다. 물론 대출규제로 실수요자들은 내 집 마련을 하기가 더 어려워졌다. 따라서 비교적 규제를 덜 받으면서 직주근접성도 높은 지역들을 알아보는 것이 좋다. 투자를 염두해 둔 수요자들이라면 ‘묻지마 투자’보다는 탄탄한 개발 호재와 풍부한 수요층이 뒷받침된 곳을 주목해야 한다. 또 직접 현장을 가보며, 투자 리스크를 직접 눈으로 확인해야 한다.

<세계파이낸스>