전세보증금 높여 증여하면
채무도 이전돼 세금 낮아져

지난달 8·2 부동산 대책이 발표됨에 따라 부모가 보유한 주택을 자녀에게 증여하는 것을 고민하는 사례가 늘어나고 있다. 아래의 사례를 통해 어떻게 증여하는 것이 세금을 줄이는 방법인지 살펴보도록 하자.

A씨는 1980년대에 신축한 아파트를 보유하고 있다. A씨는 새로 신축한 아파트에서 거주하고 싶어 해당 아파트는 전세를 주고 다른 곳에서 거주하고 있다. 향후 재건축에 들어가면 부동산 가격이 오를 것이라고 판단돼 매각보다는 자녀에게 증여할 것을 고민하고 있다.

보유 아파트의 전세 보증금을 최대한 높인 뒤 보증금을 포함해 자녀에게 증여하게 되면 전세보증금(채무)에 해당하는 부분도 자녀에게 이전된다. 이 보증금 부분은 A씨가 자녀에게 해당 보증금(채무)만큼을 받고 아파트를 양도했다고 본다. A씨는 1세대1주택자이므로 양도세는 비과세되고, 자녀는 아파트 가격에서 보증금을 제외한 나머지 금액에서 대해 증여세만 납부하면 된다. 해당 아파트 가격이 9억원, 전세보증금이 5억원이라고 가정할 때 보증금 포함해 증여하면 4억원에 해당하는 증여세 약 5600만원만 납부하면 된다. 그러나 단순 증여할 경우 증여세는 1억8100만원이 된다.

김태희 KEB하나은행 상속증여센터 세무사

단독주택과 아파트를 각각 1채씩 보유하고 있는 B씨의 경우엔 어떤 종류의 주택을 먼저 증여하는 것이 유리할까.

단독주택은 특별한 경우를 제외하고 개별주택가격으로 증여재산을 평가하게 된다. 대체로 개별주택가격은 해당 단독주택의 토지만 평가한 개별공시지가의 70% 정도로 평가된다. 그러나 아파트는 실제 거래가액으로 증여세를 매긴다. 실제 가치가 동일한 재산이라면 단독주택을 증여하는 것이 유리하다.

평가방법이 다른 이유는 아파트는 규격화돼 있어 같은 아파트단지의 같은 평수는 가격이 비슷할 것으로 보는 반면, 단독주택은 골목길 끝에 위치해 있는 집과 초입에 있는 집이 평수가 같더라도 가격이 차이가 크게 나는 경우가 많기 때문이다. 단독주택은 세법상 실제 거래가액이 없다고 판단하고 고시한 개별주택가격을 증여가액으로 산정한다.

예를 들어 거래가액이 동일하게 15억원인 아파트와 단독주택을 증여할 경우 증여평가 금액에 큰 차이가 있다. 아파트는 매매 실거래가액을 적용하기 때문에 실거래가액이 15억원이라면 증여세가 3억9000만원이 발생한다. 반면 단독주택은 시세는 15억원이지만 개별주택가격은 약 9억원 정도로 평가돼 증여세는 1억8100만원이 된다. 저평가된 재산을 먼저 증여하는 것이 향후 발생한 재산가치 상승분을 자녀가 누릴 수 있으므로 유리하다.

김태희 KEB하나은행 상속증여센터 세무사