2017년 수익형부동산 결산 및 2018년 시장 전망

권강수 한국창업부동산정보원 이사

올 한 해 부동산 시장은 그야말로 다사다난 했다. 정부의 즉각적인 부동산 관련 대책 발표로 시장의 규제가 강화됐고, 향후 정부는 더욱 강화된 규제책 발표에 대한 가능성도 열어둔 상황이다.

특히 수익형부동산의 경우 내년부터 시행되는 각종 규제들로 인해 변화가 급격할 것으로 예상된다.

◇ 2017년, 유동자금 수익형부동산 시장 유입…투자 과열 양상

올해는 탄핵 정국으로 인한 시장 불안정, 새로운 정부의 부동산 정책, 금리 인상여부 등이 이슈였다. 특히 6.19 부동산 대책으로 아파트 시장 규제가 강화되며 전체적인 부동산 시장이 위축됐으나 시장에 머물러 있던 유동자금은 여전히 많아 올해 투자자들의 관심은 규제 밖의 수익형부동산인 상가와 오피스텔 등으로 쏠리게 됐다.

실제로 6.19대책 발표 이후인 지난 7월 '랜드마크시티 센트럴 더샵' 오피스텔의 청약을 진행한 결과 1242실 공급에 총 4만 5516건이 접수돼 평균경쟁률 36.64대 1을 기록했다. 전용 59㎡타입에서는 최고 113.17대 1의 청약경쟁률을 보였다. 또 같은 달 '힐스테이트 세종 리버파크' 오피스텔도 평균 378.81대 1의 높은 청약경쟁률을 보이며 계약 시작 하루 만에 완판을 기록하기도 했다.

이처럼 수익형부동산이 풍선효과를 누리자 정부는 6.19부동산 대책에 이어 8.2 부동산대책을 발표, 오피스텔을 정조준한 규제책을 포함해 발표했다. 하지만 추가 대책 발표 이후에도 규제 시행 전 막차를 타려는 투자자들이 몰리며 수익형부동산 시장의 과열현상이 지속됐다.

지난달 국토교통부 통계자료를 살펴보면 올 10월까지 전국에서 거래된 수익형부동산은 31만 17건으로 역대 최대치를 갱신했다. 이는 전년 25만 7877건 대비 20%, 2015년 24만 4428건 대비 26% 증가한 수치다.

상가 투자의 경우 비교적 안정적인 단지 내 상가의 인기가 높았다. 지난 8월 SK건설이 공급한 '공덕 SK 리더스 뷰' 상가의 일반분양 대상 47개 점포의 공개 입찰을 진행 결과 평균 10대 1의 청약경쟁률로 단기간에 완판됐다.  민간아파트 단지 내 상가보다 저렴한 수준으로 공급되는 LH의 단지내 상가에는 11월 20일부터 27일까지 입찰진행 결과 111억원 이상의 낙찰가 총액이 집계되기도 했다.

문제는 올해 오피스텔의 임대수익률 추이다. 실제 오피스텔은 이미 공급과잉이라는 무게를 견디지 못하고 임대수익률 하락이 지속적으로 이뤄지고 있다. KB부동산 통계에 따르면 지난 11월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.89%로 2016년 5.29%, 2015년 5.48%에 비해 꾸준히 내리막길을 걷고 있다.

이는 최근 오피스텔 인기가 높아지면서 매매가격이 상승한 동시에 오피스텔의 입주물량도 증가, 임대료가 매매가격을 따라가지 못한 것이 수익률의 하락 원인으로 보여진다.

또 2011년 6월 이후 요지부동이던 기준금리가 지난달 30일, 6년 5개월 만에 1.50%로 올랐다. 그동안 역대 최저수준의 금리 덕을 봤던 수익형부동산 시장의 위축이 불가피할 것으로 보인다.

2017년 수익형부동산의 핵심 키워드를 꼽자면 △부동산대책 풍선효과 △규제시행 전 과열현상 △임대수익률 5%벽 붕괴 △기준금리 인상 등을 꼽을 수 있다.

◇전매금지·대출한도 제한 등 규제 시행…2018년 시장 위축 전망

2018년에는 수익형부동산 규제책이 본격 시행된다.

오는 1월부터 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 하고 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 사실상 분양권 전매가 금지되는 셈이다. 오피스텔 규제지역으로는 서울 25개구 전지역과 경기도, 세종시, 과천, 부산 등 대부분의 핵심 지역들이 지정됐으며 정부의 후속조치도 즉각적으로 이뤄지고 있어 규제지역은 더욱 확대될 것으로 보인다.

또 현재는 오피스텔 분양 시 별도의 제약 없이 청약방식을 정할 수 있었으나 내년 1월부터 300실 이상의 오피스텔은 분양 시 인터넷 청약이 의무화 될 전망이다. 기존 오피스텔 시장에 만연화된 '깜깜이 분양(정식 분양절차를 밟지 않고 원하는 동호수를 선점해서 계약하는 방식)'을 차단한 만큼 투기를 꺾으려는 정부의 의지가 담겨 있다.

부동산 임대업자의 대출 문턱도 높아진다. 정부는 내년 3월부터 임대수익이자상환비율(RTI, Rent To Interest ratio)을 높여 적용할 방침이다. RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물가치 외에 임대수익으로 이자를 갚을 능력이 되는지를 판단하고 대출이 적정한지를 판단하는 지표로, RTI 기준이 높아짐에 따라 대출을 적극 활용한 투자가 위축될 것으로 보인다. 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배는 돼야 대출받을 수 있다.

더불어 상가 임대료 연 9%에서 5%로 상한은 낮추고 임차인의 계약 갱신 청구기간을 5년에서 10년으로 늘리는 상가임대차보호법 개정안도 추진 중에 있다. 개정이 이뤄지면 임차인은 10년간 연 5% 이하의 임대료 인상분만 더 부담하면 된다. 이는 상가 투자자 입장에서 부담으로 다가올 수 밖에 없다.

미국 금리인상 여지와 더불어 영향을 받은 국내 기준금리 추가 인상도 수익형부동산 투자에 변수로 작용할 전망이다. 아직까지 금리 인상으로 인한 여파는 적지만 이번 기준금리 인상이 단발성이 아닌 것이 시사된 만큼 기존의 저금리 기간 동안 금리 리스크에 둔감해진 투자자들에게 수익형부동산의 매력은 반감될 수밖에 없다.

추가 금리인상은 상가 투자시장에서 더욱 민감하게 작용한다. 투자금이 타 수익형부동산보다 높고 대출을 활용한 투자가 보편화 돼 있는 상가는 금리인상에 따라 이자 부담이 커질 수 있다. 또한 상가는 물가와 경기, 창업 및 임대시장의 상황과도 밀접하기 때문에 장기화된 경기 불황과 추가 금리 인상이 겹치게 되면 투자심리가 위축될 여지가 크다.

정부의 공공주택 공급 정책도 수익형부동산 시장에 불안요소로 작용될 수 있다. 정부는 지난달 발표된 주거복지 로드맵에서 실수요자와 무주택 서민을 위해 5년간 매년 20만호 씩, 공공주택 총 100만호를 공급하겠다고 발표했다. 해당 주택은 청년, 신혼부부, 고령층, 저소득층, 중산층 등 생애 단계별, 소득 수준별로 맞춤형 지원이 이루어지게 된다. 공공 임대주택 공급 시 부동산 시장의 안정화 효과가 기대되는 반면 민간 주거상품에 대한 임대 시장 수요는 위축되는 등 변화가 나타날 것으로 전망된다.

오는 2018년에는 수익형부동산 투자여건이 각종 규제로 인해 전년보다 다소 열악해지겠지만 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 전체적으로 안정 추세를 보일 것으로 예상된다. 더불어 투자 규제가 늘어나는 만큼 투자자들은 기존보다 투자처 선택 기준을 높여 보수적으로 접근해야 한다.

2018년 수익형부동산의 핵심 키워드는 △분양권 전매금지 △인터넷 청약의무화 △RTI 1.5배 적용 △상가임대차보호법 개정안 추진 △추가 금리인상 가능성 등으로 정리할 수 있다.

<권강수 한국창업부동산정보원 이사>

<세계파이낸스>