대출 이자·분양보증 요건 완화 등 인센티브 방안 검토
실수요자, 선택폭 늘지만 자금부담 압박은 커질 전망

후분양제 관련 법안 내용, 자료=건설산업연구원

올해 상반기 중 아파트 후분양제에 대한 구체적인 윤곽이 발표될 예정인 가운데 실제 도입시기와 민간 건설사에 대한 인센티브 범위 등에 대해 관심이 집중되고 있다.

특히 선분양제와 후분양제가 각각 장단점이 있는 만큼 신용평가나 대출심사 등 제도개선과 함께 시행착오를 줄이는 노력이 필요하다고 전문가들은 지적했다.

◇ 도입시기·민간 인센티브 폭 쟁점

4일 국회에 따르면 이날 예정됐던 국회법안심사소위원회가 취소됐다. 의사일정에 대해 여야가 합의를 하지 못했기 때문이다.  당초 이번 국토법안소위에서는 주택 후분양제와 관련된 주택법 개정안에 대해 심사를 할 예정이었다.

개정안에 따르면 공공사업자와 민간사업자 모두 주택 건설공정률 80% 이후 입주자를 모집할 수 있도록 의무화해 선분양을 제한하는 것을 골자로 하고 있다.

쟁점은 크게 두 가지다. 후분양제의 도입시기와 민간에 대한 인센티브의 내용이다.

구체적인 도입 시기는 올해 상반기 중 확정될 것으로 보인다.

국토교통부는 올해 상반기 내 확정하는 '제2차 장기 주거종합계획(2013~2022년)'에 후분양제 로드맵을 삽입할 방침이라고 밝힌 바 있다. 또 공공부문인 한국토지주택공사(LH)에서 후분양제를 단계적으로 도입하고 민간부문에는 각종 인센티브를 강화할 방침이다.

현재 논의되는 인센티브 방안으로는 주택도시기금 대출 이자와 한도, 분양보증 등의 요건을 완화하는 방안이 검토되고 있다.

수요자들에게 득이 될지 실이 될지에 대해서도 의견이 분분하다.

선분양제는 2~3년에 걸쳐 계약금과 중도금, 잔금을 내지만 후분양제는 분양시점과 입주시점과의 차이가 거의 없어 한번에 목돈을 마련해야 한다는 부담감이 있다. 또 건설사의 자금 부담으로 분양가가 상승할 가능성이 있다.

반면 들어가 살 집을 미리 확인하고 구매할 수 있기 때문에 부실시공의 문제를 해결할 수 있고 선분양과 다르게 분양권 전매 등 투기를 방지할 수 있다는 장점도 있다.

업계 관계자는 "요즘에는 같은 평형이라도 층에 따라 주변 경관이나 조명이 천차만별인데 수요자들 입장에서는 모델하우스에서 대략적으로 보여지는 모형이 아니라 직접보고 구매를 결정할 수 있다"며 "단 자금력, 현금동원력이 떨어지는 건설사의 아파트는 자금부담으로 인해 분양가가 오를 가능성도 존재한다"고 설명했다.

◇ 건설사에게 자율성 부여하고 실수요자 선택폭 넓혀야

전문가들은 획일적으로 후분양제를 적용하기 보다는 건설사의 선택의 폭을 넓히는 등 점진적인 도입이 필요하다고 말했다.

두성규 건설산업연구원 연구위원은 "일본의 사례에서 보듯 주택품질보증제도 도입 및 감리제도의 개선 등 실효성 있는 대안 마련이 필요하다"며 "선분양과 후분양 모두 장단점이 있으므로 후분양제로의 전환보다는 인센티브 부여 등을 통해 선택의 범위를 넓혀줌으로써 주택건설업체에 자율성을 부여하는 것이 바람직해 보인다"고 설명했다.

그는 "후분양제로의 전환을 유도하기 위해서는 관련 금융기관의 신용평가 및 대출심사 기준을 개선해야하고 무엇보다 중소주택건설업체의 자금조달이 원활해질 수 있는 제도적 환경을 우선적으로 구축해야 한다"고 말했다.

특히 공공부문의 경우 단계적 도입이 현실화될 가능성이 크다. 이미 SH공사가 후분양제를 시행하고 있기 때문이다.

또다른 관계자는 "후분양제 도입으로 인한 시장의 충격을 완화하는 것이 가장 중요할 것으로 보인다"며 "공공부문의 후분양제를 확대하고 이 과정에서 시행착오를 줄여나가 민간에도 적용시켜야 한다"고 말했다.

그는 "이미 부실공사나 시세차익을 노린 분양권 전매 등 선분양제의 피해가 실수요자에게 돌아가고 있는 만큼 실수요자들이 우선시 돼야 한다"고 덧붙였다.

이상현 기자 [e-mail]

<세계파이낸스>