부지내 무허가 건물 철거· 현지 관행 고려 '경쟁 수의계약' 방식 도입
매입가 대비 152% 회수 성공…매각 후에도 캄보디아와 지속적인 교류

자신의 분야에서 성공신화를 일궈낸 사람과 기업들을 보면 그 노하우와 비결이 무엇인지 궁금해진다. 최고라는 타이틀은 우연히 얻어지는 것이 아닐 것이다. 최고가 된 이들은 숱한 실패와 좌절 속에서도 남들과 다른 '차별성'을 갖기 위해 부단히 노력해 지금의 모습을 갖게 됐다. 세계파이낸스는 성공한 기업 또는 인물들의 성공을 위한 밑거름은 무엇인지, 그들만의 노하우와 비결은 무엇이었는지 [왜/어떻게] 시리즈를 통해 들여다본다. <편집자주>

캄보디아 프놈펜 노로돔가(街)소재 매각 부지(담 안쪽). 사진=예금보험공사

예금보험공사의 캄코뱅크 사옥 부지 매각 건은 성공적인 회수작업 가운데 하나로 꼽힌다. 캄보디아 현지 금융거래관행에 적합한 방식을 도입해 퇴출 저축은행이 매입했던 금액의 약 150% 수준에 팔았다는 점에서 긍정적인 평가를 받는다.

예보가 매각한 부지는 옛 부산저축은행(2012년 파산)이 지난 2007년 캄보디아 프놈펜에 캄코뱅크 사옥을 세우기 위해 사들인 1319㎡(약 400평)규모의 토지다. 2011년 터진 '저축은행 사태'로 부산저축은행이 영업정지되면서 부동산개발 사업이 중단된 곳이다.

캄보디아는 금융인프라가 제대로 갖춰지지 않은 데다 금융관행 역시 일반적인 경우와 다르다. 특히 당시 캄보디아엔 정국불안이라는 악조건까지 겹쳐 자산 매각 작업이 쉽지 않았다. 때문에 부산저축은행 파산재단이 보유하던 캄코시티 사옥 부지를 매각하는 건 쉽지 않은 과제였다. 하지만 이 같은 악재 속에서도 예보는 매각 작업을 본격화한 지 2년 만에 성과를 냈다. 성공 비결을 들여다봤다.

◇ 거듭된 유찰 '맞춤형 계약방식'으로 돌파

예보는 2012년 8월 부산저축은행이 파산선고를 받은 후 매각주관사를 선정해 캄코뱅크 사옥 부지 매각절차에 돌입했다. 캄보디아 현지 부동산업계에서 잘 알려진 감정평가업체를 통해 해당 부지에 대한 감정평가를 받을 때엔 잠재적 매수인들이 적지 않을 것으로 판단했다. 가뜩이나 이 부지는 프놈펜 중심부인 노르돔가에 소재해 있다는 사실도 매각 기대감을 더했다.

하지만 예상과는 달리 매각 작업은 순탄치 않았다. 예보는 2012년 8월부터 약 3개월 여 간 국내외 투자자를 대상으로 세 차례에 걸쳐 공개경쟁입찰을 실시했다. 하지만 모두 유찰됐다. 이후 5차례 진행한 수의계약 시도 역시 실패로 돌아갔다.

매수 측과 매도 측의 금액 차가 컸기 때문이다. 무엇보다도 예보가 진행한 입찰방식은 캄보디아 금융환경에선 관행이 아니었다. 이들은 당사자 간 직접 협상을 통해 거래하는 데 익숙했다. 예보 관계자는 "사회주의체제에서 벗어난지 얼마 안 된 터라 자본주의 시장경제에 따른 경쟁 체제는 그들에게 익숙한 시스템이 아니었던 것 같다"고 설명했다.

사진=게티이미지뱅크

이에 더해 2013년 7월엔 총선거 부정선거에 항의하는 시위가, 이듬해 1월엔 정부의 최저임금 인상안에 반대하는 노동자단체의 파업이 일어나는 등 정국불안까지 겹쳤다.

매각 작업에 좀처럼 탄력이 붙지 않자 예보는 경쟁적 수의계약 방식을 도입했다. 캄보디아 현지의 거래 관행을 존중해 수의계약 방식 이라는 큰 틀은 유지하면서 매수의향자들이 협상과정에서 더 높은 조건을 제시하도록 유도하기 위해서였다.

예보는 우선 부지매입에 관심을 갖는 잠재적 매수자로부터 매수의향서를 받았다. 이후 구체적인 매입조건을 제시받고 예보에 가장 유리한 조건을 제시한 자에게 우선협상권을 부여했다. 우선협상대상자와 협상을 진행하되 협상이 결렬되면 차순위자에게 우선권을 넘기기로 조건을 달아 매수의향자간 경쟁을 이끌어냈다.

이 같은 매각방식은 매각조건에 협의하는 시간을 줄이고 매수의향자들의 진의를 쉽게 파악하는 데 용이한 방법이었다. 예보 관계자는 "매수의향서만 제출하고 실제 입찰에 참여하지 않거나 협상도중 특별한 매수 의사를 철회하는 경우가 달리, 이 때부터 매각작업에 탄력이 붙기 시작했다"고 설명했다

결국 예보는 2014년 초 이러한 방식으로 대만계 캄보디아인을 우선협상대상자를 선정하는 데 성공했다. 이후 두 달 여간 세부 매각조건을 협상한 후 같은 해 7월 매매계약을 종결했다. 무엇보다도 매각금액을 끌어올린 게 가장 큰 수확이었다. 예보는 532만 달러에 부지를 매각하는 데 성공했는데, 이는 매입가의 152% 수준의 금액이었다.

◇매수 측 우려없앤 철거허가증…캄보디아와 우호 관계 지속

캄코뱅크 사옥 부지 내 세워진 무허가건물을 철거하기 위해 캄보디아 당국의 유권해석을 받아낸 것도 매각을 성공으로 이끈 이유 중 하나다.

당시 잠재매수인들은 캄코뱅크 사옥 부지 내 무허가 건물의 철거가능성을 확신하지 못하고 있었다. 예보에 따르면 당시 잠재매수인들은 "문화재로서 가치가 있다는 소문이 있는데 철거할 수 없는 것 아니냐"는 식의 의문을 품거나, "부지를 매입한 후 무허가건물의 철거비용은 매도 측에서 지불해야 한다"며 매수에 뛰어들지 망설였다. 어렵사리 부지에 관심을 갖는 잠재매수인을 찾았더라도 매각을 추진 중인 부지 내 무허가 건물이 매도를 가로막는 장애물로 작용한 것이다.

예보는 현지 공신력있는 기관에 문의해 철거허가증을 받기로 했다. 이를 근거로 매수의향자를 '안심'시키기 위해서다. 이를 위해 예보는 프놈펜 관할 국토관리부로부터 철거 허가증을 발급받을 수 있도록 캄보디아 주재  한국대사관에 협조를 구했다. 이후 예보는 철거허가증을 매수의향자에게 보여주며 유리한 위치에서 매도 협상을 이끌게 됐다.

예금보험공사 전경. 사진=오현승 기자

예보의 이 같은 자산회수 작업은 궁극적으로 금융사고 피해자의 손해를 줄이는 역할을 한다. 회수 성과가 높을수록 피해자에게 돌아가는 배당이 늘어나기 때문이다.

한편 예보는 부지 매각 이후에도 캄보디아와 지속적으로 교류를 이어가고 있다. 캄보디아와 협력 없이는 현지에 소재한 자산을 매각하기가 쉽지 않기 때문이다. 이에 더해 예보가 해외에서 관리 중인 자산의 대부분이 캄보디아에 집중된 까닭도 있다. 지난해 말 기준 예보의 해외 관리자산 6155억 원 중 캄보디아 자산은 4850억 원으로 전체의 78.8%에 이른다.

예보가 지난해 3월 프놈펜 사무소를 개설한 것도 캄보디아 회수대상 자산을 효과적으로 관리하기 위한 것이다. 이 결과 예보의 지난해 해외자산 매각실적은 350억 원으로 직전년도(75억 원)보다 크게 늘었다. 예보 인재개발실 관계자는 "캄보디아 관료들을 대상으로 한국의 예금자보호 운영 노하우를 전수하는 등 우호적 관계를 유지하고 있다"고 설명했다.

오현승 기자 [e-mail]

<세계파이낸스>