박원순 서울시장의 재개발·재건축 억제가 집값 급등의 한 원인이라는 주장에 대해 서울시가 본격적으로 반박하고 나섰다. 서울시는 최근 12년간 주택 공급량에 큰 변화가 없었다며 집값 상승의 원인으로 넘쳐나는 유동자금, 매물 잠김 현상, 시장의 불안 심리를 들었다. 이어 자산 가격에 따른 불평등을 해소하기 위해 ‘부동산 가격공시 지원센터’를 설치하겠다고 밝혔다. 그러나 이번 발표는 주택 수요 대비 공급량의 변화가 제시되지 않아 한계로 지적된다.
◆“주택 공급 변화 없어…과장된 공급 부족론”
진희선 서울시 행정2부시장은 6일 서울시청에서 연 ‘주택 수급 등 주요 현안사항’ 기자간담회에서 “주택 가격이 가장 떨어진 게 2010년인데 공급량은 4만4567호이고 이후 가격이 오르기 시작한 2015, 16년 공급량은 각각 6만8067호, 9만1193호로 (오히려) 꽤 많다”며 “2013년쯤 전문가들이 ‘2018년 폭락설’을 얘기했으나 실제로는 2016년부터 부동산이 급등한 이유는 공급 부족보다 유동자금과 매물잠김 문제 때문으로 추정된다”고 말했다.
서울시가 국토교통부, 주택준공통계를 토대로 파악한 서울의 주택 공급량은 2008∼2013년 연평균 6만527호(아파트 3만3549호), 2014∼2019년 연평균 7만7521호(아파트 3만5677호)로 큰 변동이 없었다. 또 2020∼2025년의 주택 공급량은 전체 8만2000호, 이 중 시장에서 선호하는 아파트는 4만9000호로 추산했다.
이 때문에 주택 공급에 대한 여론은 ‘과장된 공급부족론’이라는 것이 서울시의 입장이다. 대신 시는 넘쳐나는 유동자금과 시장에 나오지 않는 기존 매물, 정책 일관성에 대한 불신, 시장의 불안 심리를 원인으로 들었다. 지난해 10월 기준 즉시 인출 가능한 만기 2년내 금융상품 규모는 2874조원으로 2012년 1798조원보다 1000조원 넘게 증가했다.
지방에서 서울 부동산을 사는 비율이 소폭 증가한 것도 상승을 부추겼다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 매매 중 외지인 비율은 2016년 17.2%에서 2018년 20.7%, 지난해 11월 기준 20.9%로 뛰었다. 서울시 다주택자 비율도 2012년 13.1%에서 2018년 15.8%로 증가했다. 정부 정책에 따라 임대등록 사업자가 증가한 것도 매물 부족을 불렀다. 2018∼19년 신규임대등록 사업자는 8만3000명으로 전체 등록자 16만6000명의 절반을 차지했다.
그러나 서울시의 이번 발표는 실제 수요와 비교한 공급량이 아니다보니 정확한 시장 현실을 파악하는 데 한계가 있다. 지난해 아파트 거래량 중 다주택자·외지인이 사들인 물량이 확인되지 않아 이들의 시장 영향력을 가늠하기도 어렵다. 류훈 서울시 주택건축본부장은 “등기부등본 등 거래 자료를 조사 중”이라며 “지난해 거래 물량의 등기부등본을 보니 대출이 없는 비율도 많았다”고 전했다.
◆“보유세·공시가격 현실화해야”
서울시는 부의 불평등 완화와 부동산 가격안정을 위해 보유세 강화가 필요하다고 강조하며 최근 박 시장이 제시한 ‘부동산 가격공시 지원센터’ 설치를 재차 강조했다. 이 기구는 현장 파악이 힘든 중앙정부와 민원을 의식할 수밖에 없는 자치구 사이에서 공시가격 산정 업무를 지원하게 된다.
시는 “부동산 자산총액으로 평가한 우리나라의 보유세 세부담률은 0.156%로 경제협력개발기구(OECD) 평균인 0.435%보다 크게 낮다”며 “취득단계 거래세를 합산해도 우리나라의 세 부담률은 0.367%로 OECD 평균 0.561%를 밑돈다”고 꼬집었다. 미국의 보유세 부담률은 1%, 영국은 0.78%, 프랑스는 0.57%, 일본은 0.54%다. 외국과 비교할 때 보유세를 높일 여지가 있다는 것이 서울시의 입장이다. 그러나 보유세율 산정은 지방 정부의 권한이 아니어서 서울시가 동원할 정책 수단은 없는 상황이다.
진 부시장은 “서울시는 당초 계획대로 2025년까지 차질 없이 주택을 공급할 것이며 그 중에서도 도심지에 대한 공급을 확고히 할 것”이라며 “공공임대도 전체 주택의 10%선까지 확대되도록 하겠다”고 말했다. 그는 박 시장이 최근 발표한 ‘부동산 공유기금’에 대해서는 “서울시에서 할 수 있는 내용을 세밀하게 검토 중”이라고 밝혔다.
송은아 기자 sea@segye.com