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바야흐로 우리나라도 리츠 시장의 성장이 시작됐다. 리츠에 대한 상장규제 완화와 세제 혜택으로 사모펀드로의 자금쏠림이 공모리츠로 이어지며 향후 성장이 예상되고 있다.
상장리츠가 이제 막 발전하는 우리나라와 달리, 주요 선진국에서는 이미 성숙한 시장이다. 실물부동산 시장에서 15%가량의 자산을 상장리츠가 보유하고 있으며, 글로벌리츠 시장은 1600조원 규모, 하루 거래량은 2조∼3조원 정도로 유동성이 풍부하다. 선진국 리츠의 평균 회사 시가총액은 3조원 수준으로, 다양한 섹터 외에도 부동산 코어·밸류애드·개발 등 다양한 전략을 추구하고 있다.
한국과 같은 상장리츠의 시장 초기에는 소수의 부동산 자산을 보유한 펀드를 상장한 개념으로 이해하면 되지만 선진국과 같이 시장이 성숙할수록 부동산의 관점 외에도 투자 전략, 매니지먼트도 중요한 요소로 작용한다. 미국의 예를 보면 상장리츠의 경영은 주주가치 상승에 초점을 맞춰 양질의 부동산 포트폴리오 외에도 회사의 부채비율 조절, 자사주 매입 전략, 부동산 사이클에 따른 포트폴리오 매입·매도 전략 등 상향 평준화돼 있는 상황이다.
리츠의 본질을 부동산으로 바라볼 때, 주당 보유 부동산의 가치평가(밸류에이션)와 주당 거래되는 가격의 괴리는 중요한 가치 척도다. 상장리츠는 보유 부동산의 내재가치와 향후 성장성, 매니지먼트의 운영능력에 따른 프리미엄을 반영한 가치로 수렴하게 된다. 특히 리츠는 상장돼 거래되기 때문에 주식시장과의 상관성으로 인해 리츠 주식 가격의 변동성을 나타내지만, 주식시장 노이즈에 의한 변동성은 오히려 좋은 투자기회를 제공하기도 한다. 즉 향후 상업용부동산 시장의 안정적인 성장을 전망하는 투자자라면 상장리츠가 보유하는 부동산의 자산가치 대비 주식의 가격이 할인돼 거래될 때 적절한 매수 타이밍을 잡을 수 있다.
코로나19 이후 선진국 부동산의 섹터별 펀더멘털의 흐름은 차별적이다. 성장섹터로 구분되는 소위 ‘비대면(언택트)’의 수혜를 받는 물류창고 및 데이터센터 섹터는 전고점 이상의 밸류에이션을 나타낸 반면, 코로나19로 실적에 악영향을 받은 리테일과 호텔과 같은 소외섹터는 큰 폭의 주가 조정을 나타내 둘 간 밸류에이션 차이는 사상 최고치를 나타냈다. 그러나 상장리츠는 보유부동산의 가치를 기준으로 일정 범위 안에서 주가 밸류에이션을 나타내기에 이러한 성장섹터와 소외섹터의 밸류에이션 괴리가 영원하지는 않다.
리츠의 본질이 부동산을 보유하여 배당을 지급하기 위한 목적이라는 점에서 과도한 밸류에이션에는 유의할 필요가 있으며, 소외섹터라 하더라도 보유 부동산의 청산가치 대비 큰폭으로 할인거래되는 밸류에이션 수준에서는 관심을 가질 필요가 있다. 이렇듯 글로벌리츠는 유동성 있는 부동산 투자의 개념으로 성장성, 밸류에이션 측면에서 다양한 섹터를 고려할 수 있는 장점이 있다.
코로나19 이후에 경제 재개 기대감과 부진한 실물경제 지표 간의 상충으로 글로벌리츠 주가의 변동성은 지속될 것으로 예상된다. 그러나 상업용 부동산의 공급이 전반적으로 지연된다는 점, 저점을 형성했던 부동산 수요가 점진적으로 회복한다는 점에서 향후 글로벌 상업용 부동산 시장의 펀더멘털탈은 완만한 회복세를 지속할 것으로 기대한다. 이러한 측면에서 배당의 성장과 안정성을 나타내는 리츠 투자는 유효할 것으로 전망한다. 특히 최근과 같은 코로나 시국에는 시장이 오래전 형성되어 위기 대응 능력을 보유한 글로벌리츠의 장점이 돋보일 것으로 예상한다.
강희선 이지스자산운용 대체증권투자팀 팀장
