2016년 이후 부동산 가격 상승을 주도한 세대는 2차 베이이부머다. 1968∼1974년 태어난 이들은 현재 606만명에 이르며 주택 매매시장의 핵심 참여층이다. 최근에는 주택 매매거래에서 30대 비중이 빠르게 늘고 있으며 올해 상반기에는 전년동기 대비 36% 급증했다.

이 같은 움직임의 원인은 무엇일까? 주택가격 상승에 대한 불안감, 자산 축적에서 불리해지고 있다는 박탈감, 낮은 청약 가점, 그리고 전세 갭투자가 가능한 제도적 특징 등이 복합된 결과다.

천현숙 SH도시연구원장

본래 전세는 자가로 가는 사다리 역할을 해왔다. 그러나 최근에는 적은 돈으로 레버리지 효과를 이용해 매매하는 갭투자로 주택시장의 불안을 야기하는 역기능이 지적된다. 2018년 기준 전국 95만가구가 자가를 보유하고 있음에도 임차로 거주하고 있고 이중 30%(29만가구)가 서울에 집중돼 있다. 이중에는 직장 이동 등 불가피한 경우도 있겠지만 전세 갭투자를 한 사례도 적지 않을 것이다.

전체 임차가구 중 전세 비중은 2010년 51.8%에서 지난해 40.4%로 감소했다. 그럼에도 전세 선호 수요는 여전히 많다. 내 집을 꼭 마련해야 한다는 인식도 84.1%에 이른다. 궁극적으로 내 집을 목표하되, 중간 사다리로서 전세를 원하는 것이다.

따라서 이런 수요에 맞춘 주택을 공급할 필요가 있다. 이런 고민에서 탄생한 지분적립형 주택은 초기 취득가가 분양가의 20∼25%로 낮아, 자기 자본이 부족한 생애최초구입자나 신혼부부들이 대출 부담 없이 내 집 마련이 가능하다는 장점이 있다.

생소한 개념이라, 일부 오해를 사는 부분에 대해 짚고 넘어가겠다.

첫째, 막대한 재정과 세금 투입에 대한 우려다. 지분적립형 주택은 수분양자와 공공이 협력해 취득하는 모델로 서울시에서는 ‘연리지홈’이라는 브랜드로 운영된다. 연리지홈은 최초 지분 및 임대보증금에 대한 대출이 가능하며 보증금과 월세 상호전환도 가능하다. 공공지분(분양가의 75%)은 보증금 25%, 출자금 15%, 차입금 60%로 조달하며, 차입금은 공사채나 민간은행 차입 등으로 해결할 수 있다. 수분양자의 순차적 지분 취득에 따라 차입금 상환이 가능한 구조다. 지분적립형의 주택가격이 분양가보다 낮아지지 않는 한 차입금을 해결하지 못해 세금이 투입되는 경우는 없을 것이다.

둘째, 주택가격 상승시 추가 지분취득 가격이 올라갈 것이라는 오해다. 지분적립형 주택의 추가 지분취득 가격은 최초 분양가에 정기예금금리를 적용해 결정되므로, 주택가격이 오르더라도 지분취득 가격의 변동은 없다.

셋째, 모기지 대출과 비교해 실익이 없다는 지적이다. 지분적립형은 장기간에 걸쳐 공급되기 때문에 공급시점이 아니라 시간의 가치, 즉 물가상승률을 고려한 ‘현재가치’를 비교해야 한다. 20-30년 동안 수분양자가 부담하는 비용과 주택담보대출 월 상환액을 현재가치로 환산해 비교하면 지분적립형이 더 유리하다.

넷째, 자녀가 성장하면서 더 넓은 집이 필요하게 되는데 한 집에서 어떻게 20∼30년간 사냐는 지적이다. 정부는 생애주기와 가구구성을 고려해 선택과 장기거주가 가능한 59∼84㎡의 공급을 고려하고 있다. 전매제한 10년, 실거주가 5년이므로 필요시 주거이동이 가능하다.

지분적립형이 현 주택 시장을 해결할 ‘만병통치약’은 아니지만 자가 수요에 부응하면서 ‘로또분양’ 문제를 예방하는 역할은 할 수 있다. 내 집이기에 주거 불안 문제에서도 자유롭다. 향후 서울 등 수도권의 좋은 입지에 지분적립형 주택이 많이 공급된다면 집에 대한 우리의 고정관념을 바꾸는데 기여할 수 있을 것이다.

천현숙 SH도시연구원장