주택 공급 확대를 기치로 내건 오세훈 서울시장이 취임한 지 한 달이 지났다. 시장에서는 공약대로 공급이 충분히 될 수 있을까 하는 의구심에서부터 오히려 집값이 더 불안해졌다는 등 다양한 얘기가 나오고 있다. 특히 서울 집값이 신임시장 효과로 상승한다는 얘기가 나오면서, 집값을 자극하지 않으면서 공급을 늘리는 방안을 고민하기에 이르렀다.

과연 그런가. KB의 아파트 매매가격지수를 살펴보면 신임시장 효과에 따른 가격 상승이라고 보기 어렵다. 올해 1월 4일부터 오 시장이 취임한 지난달 5일까지 약 3개월간 주간 아파트 매매가격지수는 서울시와 강남, 강북이 각각 4.10%, 3.51%, 4.76% 상승했다. 시장 취임 후 지난 3일까지 한 달 정도 상승률은 각각 0.94%, 0.81%, 1.08%로 나타난다. 이 수치를 보면 최근 상승이 시장 취임으로 인한 것으로 보기엔 무리임을 알 수 있다. 기존 상승세가 유지된 측면이 많다. 그렇지만 국지적으로는 개발 호재로 인식되는 단지를 중심으로 가격 상승 및 확대 우려가 있는 것도 사실이다.

현재의 가격 불안은 정부의 잘못된 진단과 처방에 기인하는 바가 크다. 지금까지 공급이 충분하다고 하면서 공급을 미루다가 갑자기 공급이 최고인 것처럼 하는 것만 봐도 그렇고, 이전 시장이 재건축과 재개발을 불허해 25만2000가구의 공급 차질이 생겼다는 결과를 보면 더욱 그러하다. 재건축 안전진단 기준 강화로 불가 판정을 받은 탈락률이 16배 증가했다는 몇 년 전 보도는 아연하게까지 만든다.

심교언 건국대 교수·부동산학

2019년 주택총조사에서 서울의 총 주택 수는 295만3000호이고 이 중 아파트는 172만호이다. 30년 이상 주택 수는 55만1000호인데 이 중 아파트가 29만호에 이른다. 지금도 문제지만 20∼30년 된 주택과 아파트가 각각 79만1000호, 45만6000호나 된다는 점을 감안하면 더 이상 미루지 말고 이제부터라도 본격적으로 서울을 개조해야만 한다. 그러기 위해선 몇 가지 유념할 사항들이 있다.

첫째, 단기적 시장 불안 문제다. 서울시는 이런 점을 인식하고 토지거래허가구역 지정 등 강력한 투기 방지 대책을 내놓고 있지만, 보다 실효적인 정책이 되려면 공급을 계속해서 더 늘린다는 신호를 주되, 단기시장 불안 요소를 감안해 개발 순서와 물량을 정하는 것이 중요할 것이다. 이에 더하여 공급 증가로 안정 효과를 적극적으로 설득한다면 단기적 불안도 완화시킬 수 있다. 

둘째, 공공과 민간의 이분법적 구도를 넘어야 한다. 지금은 정부도 시인하듯이 공급이 중요한데, 공공과 민간을 가리질 말아야 한다. 정부는 민간 개발을 과도하게 막지 말아야 하고, 서울시도 공공주도 개발을 병행해서 추진할 필요가 있다. 공급 부족은 서민들의 고통만 키울 뿐이므로, 정부와 서울시는 대승적 차원에서 공생하는 자세가 필요하다.

셋째, 도시계획 체계의 개선이다. 공공에서 지시하는 계획이 아니라, 민간과 공생하는 체계로의 전환이다. 시민과 민간이 같이 행동하는 계획은 시장이 바뀌더라도 살아남지만, 그렇지 않을 경우 시장 임기와 함께 사라지는 것을 우린 너무나 자주 봐왔다.

마지막으로 공급 수치에서 소외되는 서민과의 공생이다. 공급 부족에 따른 피해는 서민이 가장 크게 받았다. 이제는 관행처럼 이루어지는 개발이익 환수가 아니라, 서민을 위한 진정한 공공기여가 되도록 제도를 바꾸어서 체감할 수 있도록 개선되어야 한다.

심교언 건국대 교수·부동산학