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세입자가 인테리어를 위해 낡은 가구나 도배지에 페인트칠하면서 사전에 동의를 구하지 않았다면 집주인은 피해 보상을 받을 수 있을까.
지난 11일 한 부동산 온라인 커뮤니티에는 ‘세입자의 만행’이라는 글이 게시됐다. 해당 글 작성자는 “세입자가 입주하기 며칠 전에 입주청소를 한다고 해서 비밀번호를 알려줬다”면서 “입주일 오전 이삿짐이 들어오기 전 가스요금 정산 등을 위해 전셋집에 방문했더니 세입자가 집안 곳곳에 있는 원목 가구 및 도배지 등에 녹색 유성페인트로 페인트칠을 해놨다”고 토로했다. 이 작성자는 “계약자에게 항의하니까 페인트칠한 것은 사포질과 시트지를 붙여서 해결하겠다고 한다”고 적었다. 이를 본 누리꾼들은 ‘세입자에게 원상복구를 요구하라’, ‘법적 조치에 나서라’는 등의 반응을 보였다.
◆민법 “임차인·전세권자, 집 반환 시 원상으로 회복시켜야”
이처럼 세입자가 집주인 동의 없이 집 내부에 페인트칠 등을 했을 경우, 집주인은 법적으로 원상복구를 요구할 수 있을까.
부동산 전문 최광석 변호사는 “이 경우, 당연히 원상회복 의무에 해당한다”고 설명했다. 민법 제654조는 임차인이 임대인에게 차용물(빌려 쓴 물건)을 반환할 때, 원상으로 회복하도록 규정하고 있다. 전세권의 경우, 민법 제317조는 ‘전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 한다’고 규정한다.
변재근 변호사(법률사무소 해솔)는 “임대차 계약이 끝나면 임차인이 원상회복을 해서 돌려주는 게 맞다”면서 “페인트칠을 해서 (가구 등의) 상태가 변형·변경이 됐다면 원래대로 해놓는 것이 원칙”이라고 설명했다. 변 변호사는 “계약서에 (원상회복 관련) 구체적인 범위·방법 등을 명시를 했다면 더 확실한 것이고, 또 거기에 따라서 해야 할 것”이라고 덧붙였다.
◆원상회복 해놓지 않으면 보증금에서 공제 가능
만약 세입자가 원상회복 의무를 이행하지 않을 경우, 집주인이 원상회복에 필요한 액수를 보증금에서 빼고 돌려주는 것도 가능하다.
변 변호사는 “임차인이 (집을) 원상회복해 돌려주는 것 자체가 늦어졌다면 임대인 입장에선 손해가 되는 만큼, 그 손해도 공제하고 보증금을 돌려줄 수 있다”고 말했다. 공제할 보증금이 없는 경우에는 임차인을 상대로 한 소송 등을 통해 해당 비용을 청구할 수 있다.
다만, 집주인이 지나치게 많은 수준의 원상회복·손해배상 액수를 공제하고 보증금을 돌려줬다면 세입자는 이에 대해 이의를 제기할 수 있다. 최 변호사는 “임대인이 너무 과하게 공제했다는 판단이 나오게 되면, (과도하게 공제한 액수에 대한) 이자까지 물어야 할 수 있다”고 봤다.
◆손상·하자 발생시 입증 책임은 임대인에게 있어
원상회복 의무 관련 사건에서 손상·하자 등이 발생한 부분에 대해 임차인이 “입주 당시부터 문제가 있었다”고 반박한다면, 이에 대한 입증 책임은 임대인에게 주어진다.
최 변호사는 “임대인에게 입증 책임이 있다”면서 “민사소송은 어떤 것을 주장하는 사람이 입증하는 책임까지 부담하게 된다”고 설명했다. 다만 이 사건의 경우, 집주인이 계약 전 원래 상태의 가구 등을 촬영해놓은 사진이 있어 세입자가 원상회복 의무를 회피하는 일은 없을 것으로 보인다.
◆원상회복 범위 놓고 분쟁 잦아…“입주 전 사진 남겨 놓기, 구체적인 계약 등 필요”
법률상 원상회복 의무는 임차인·전세권자에게 있지만, 구체적으로 이들이 어느 정도까지의 손상을 원상회복해야 하는지에 대해선 적시돼 있지 않아 분쟁이 발생하는 일이 잦다. 법원은 “원상으로 회복한다고 함은 사회 통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것”이라며 “임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다”고 판시한 바 있다.(서울중앙지법 2005가합100279판결)
최 변호사는 “실무상으로 (원상회복 의무 관련) 다툼이 굉장히 많다”면서 “정상적인 사용으로 인한 마모냐, 아니면 그걸 넘어선 것이냐는 부분들에 대해 다툼이 벌어진다”고 말했다. 그는 “(주택 원상회복 의무 관련 사건은) 소액사건으로 취급돼서 판결 이유도 없이 적당히 조정하고 마무리된다”면서 “판례들도 많이 없다”고 덧붙였다.
변호사들은 이 같은 분쟁을 최소화하기 위해선 입주 전 집 내부를 사진 등으로 남겨 놓고, 원상회복 책임과 관련한 구체적인 계약을 맺어놓는 것이 좋다고 조언했다.
변 변호사는 “증거가 없으면 (손상 등이) ‘원래 있었던 것이다, 아니다’와 같은 문제가 있을 수 있기 때문에 문제가 될 법하다 싶은 건 미리 사진을 찍어놓는 등의 방식으로 예방할 수 있다”고 말했다. 최 변호사는 “이러한 부분들이 원래는 계약으로 해결해야 하는 것”이라면서 “단적으로 ‘못을 어떤 부분에 5개까지 박아도 된다’고 정하고, 나머지 부분은 ‘임차인이 원상회복을 해야 한다’고 약속을 하면 해결이 편하다. 이런 계약이 없으면 집에 못을 박은 게 정상적인 사용 범주냐 아니면 그걸 넘어선 것이냐는 등의 부분이 논란이 될 수밖에 없다”고 설명했다.
