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정부가 무주택 서민을 위해 전세가격을 잡겠다고 지난해 11·19대책을 내놓은 지 꼬박 1년이 지났지만 되레 매물이 사라지고 전셋값이 급등하는 부작용이 확산하고 있다. 전세대책이 의도한 정책 효과를 내지 못한 게 확인된 만큼 보다 근본적인 대안을 마련해야 한다는 지적이 나온다.
18일 한국부동산원에 따르면, 지난해 11월부터 올해 10월까지 전국의 아파트 전셋값은 10.25% 올랐다. 11·19대책 발표 직전 1년(2019년 11월∼2020년 10월) 상승률 5.02%의 2배가 넘는 수치다.
전세난이 심각한 수도권의 경우 지난해 5월 0.22%였던 아파트 전셋값 상승률이 새 임대차법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행을 계기로 급등하면서 12월에는 1.33%로 치솟았다. 올해 2월 3기 신도시 공급계획 등이 포함된 2·4대책이 발표되면서 상승세가 둔화했다가 6월 서울시장 보궐선거를 계기로 다시 급등한 뒤 좀처럼 진정되지 않고 있다.
전셋값이 계속 강세를 보이는 것은 수요에 비해 공급이 부족하기 때문이다. 임대차법이 개정되면서 계약갱신권을 활용해 2년 더 전셋집에 머무르는 세입자가 늘어나면서 시중의 전세 매물은 크게 줄었다. 또 다주택자 규제 강화 방침에 늘어난 보유세를 충당하기 위해 전세를 월세로 전환한다거나, 실거주 요건을 채우려고 전세로 내놨던 집에 직접 들어가는 집주인이 늘면서 세입자가 갈 곳은 더욱 찾기 어려워졌다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 3만501건으로, 새 임대차법이 시행된 지난해 7월30일(3만8427건)에 비해 20.6% 감소했다. 최근에는 금융당국의 대출 규제까지 맞물리면서 전세 거래가 계속 줄어들고 있다.
정부는 지난해 11·19대책에서 공공임대 건설을 늘리고, 기존 주택을 매입해 전세를 주거나 호텔과 오피스텔 등 비주택을 활용하는 방안 등을 포함해 내년까지 11만4000가구의 전세를 신규로 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 하지만 전문가들은 예정된 물량을 쏟아내더라도 정부 부동산 대책의 근본적인 정책 변화 없이는 전세난이 해소되기 어렵다고 강조했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “임대차법 시행 2년이 지난 내년 8월부터는 대부분 갱신계약이 종료되고 신규 계약이 진행되기 때문에 전셋값이 다시 급등할 여지가 있다”고 말했다.
◆2021년 공급 목표량 81% 채웠지만 ‘전세난’ 여전
정부가 지난해 11·19 전세대책에서 발표한 전세 공급계획을 충실히 이행하고 있음에도 전세난이 좀처럼 진정되지 않는 것은 공급과 수요가 일치하지 않는 ‘미스매칭’이 원인으로 꼽힌다.
18일 국토교통부에 따르면, 정부는 11·19 대책을 통해 올해 6만1000가구의 신규 전세 주택을 공급했다. 11·19 대책에서 제시한 올해 목표치(7만5100가구)의 81.2%에 해당하는 물량이다. 당시 정부는 공공임대 공실활용과 공공 전세주택, 신축 매입약정, 비주택 공실 리모델링 등을 핵심 방안으로 발표했다. 공공임대 공실활용만 목표치를 상회했을 뿐 나머지 방식은 모두 목표의 절반도 채우지 못했다. 민간이 도심에 짓는 다세대·오피스텔을 공공이 사들여 전세로 공급하는 공공전세나 공공이 민간에 건설자금 조달 등을 지원한 뒤 전세용 주택을 짓는 방식의 신축 매입약정은 민간 사업자를 구하는 것 자체가 쉽지 않았기 때문이다. 호텔이나 사무실을 개조해 전세로 활용하는 비주택 공실 리모델링은 ‘호텔 전세’, ‘고시원 전세’라는 비난 여론에 시달리기도 했다.
국토부 관계자는 “연말까지 목표 총량을 맞추려 노력하고 있다”면서도 “신축 매입약정이나 공공전세는 민간 사업자들이 땅을 구하고 사업계획을 세운 뒤 사업 신청을 하면 현장 조사, 심의, 가격 협상 등 절차를 거쳐 약정을 맺어야 하는 등 시간이 오래 걸려 목표 달성이 쉬운 일은 아니다”라고 말했다.
목표치를 채운 공공임대 공실활용 물량도 전세 수요자가 원하는 주거 수준을 만족하긴 역부족인 사례가 많다. 공공임대 공실활용은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등이 운영하던 공공임대 중 빈방을 전세로 내놓는 구상인데, 주변 시세에 비해 월세가 훨씬 저렴한 편인데도 지금까지 공실로 방치된 것은 공급면적이 충분치 않았거나 입지여건이 불리한 경우 등 나름의 이유가 있다는 것이다.
결국 전세대책이 효력을 발휘하려면, 양적 측면보다 질적 측면을 우선 생각해야 한다는 지적이 나온다. 일단 목표치부터 채워놓자는 생각으로 전세 수요자가 원하지 않는 입지에 원하지 않는 주택 형태를 공급하는 식은 전세난을 해소하는 데 도움이 되지 않는다는 것이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서민들은 3∼4인 가구가 거주할 만한 아파트를 가장 선호하는데 정부 대책은 1, 2인 가구용 원룸이나 빌라 공급에 집중돼 미스매치가 발생했다”며 “정부가 애초에 시장을 제대로 이해하지 못했거나, 시장이 원하는 것을 외면한 채 전세대책을 세운 것은 아닌지 고민해볼 필요가 있다”고 꼬집었다.
