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2018년 재건축 초과이익환수제 부활 이후 서울 강남권에서 처음으로 부담금 부과가 초읽기에 들어갔다. 이르면 다음달 통보될 예정인 서초구 반포동 옛 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움)의 재건축 부담금이 수억원에 달할 것으로 알려지면서 강남권은 물론 전국 재건축조합이 제도 개선을 촉구하는 상황이다.
16일 업계에 따르면, 서초구 반포동 옛 반포 현대 아파트에 대한 재건축 부담금이 3∼4월 확정될 예정이다. 지난해 7월 말 입주가 시작된 이후 5개월 이내에 재건축 부담금이 부과돼야 하지만, 금액 책정에 난항을 겪으면서 통보가 지금까지 지연된 상황이다. 관할 구청인 서초구는 최근에야 한국부동산원으로부터 준공 시점의 공시가격을 통보받아 부동산심의위원회 소집을 준비 중인 것으로 알려졌다.
2006년 노무현정부 때 처음 도입됐던 재건축 초과이익환수제는 부동산 침체기 때 시행 유예를 거쳐 2018년 부활했다. 이후 재건축 사업이 추진된 단지에 재건축 부담금이 통보되는데, 사업 기간 오른 집값에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익의 최대 50%까지 책정된다.
사업 추진 당시 국토교통부와 서초구가 추정한 반포 현대의 재건축 부담금은 1억3569만원이다. 하지만 집값이 급등하면서 실제 부담금은 예정액의 2∼3배 수준에 이를 것이란 관측이 나온다.
지난해 7월 반포 현대 입주시점에 바로 옆 단지인 반포 리체(면적 84㎡)의 실거래가는 30억원 안팎이었다. 인근 중개업소에 따르면, 반포 현대는 80가구 1동짜리 ‘나홀로 아파트’여서 단순 비교는 어렵지만, 반포 리체 시세의 80∼90% 수준이라는 평가가 지배적이다. 이 경우 가구당 재건축 부담금이 3억원선에 이를 수 있다는 것이다. 여기에 조합원 추가 분담금까지 합치면 가구당 6억원 이상 재건축 비용을 지출해야 할 수도 있다.
이순복 반포 현대 재건축 조합장은 “집값이 오른 것은 정부의 부동산 정책 실패 때문인데 조합원들에게 막대한 세금을 부담 지우는 것은 부당하다”고 주장했다.
전문가들도 입주시점의 집값에 따라 단지별로 부담금이 달라지는 ‘복불복’ 형태의 부과 방식은 원점에서 재검토할 필요가 있다고 지적한다. 입주시점의 집값이 높으면 세금을 많이 내고, 반대로 집값이 폭락한 시기에 입주하면 강남권이라도 세금을 적게 내는 구조에 문제가 있다는 것이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재건축 초과이익환수제가 재건축 사업에 따른 용적률 특혜로 인한 초과이익을 환수해 가겠다는 것인데 단지별로 다른 입주시점의 시세를 개발이익으로 보고 세금을 부과하는 것은 형평에 맞지 않는다”며 “사업 초기에 임대주택 건설이나 기부채납 등을 통해 환수하는 방식으로 바뀌어야 한다”고 말했다.
