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최근 서울 아파트값 하락이 본격화된 가운데 전월세 시장까지 침체가 가속화하고 있다. 2년 전 8월 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차2법 시행 직후 당시 매물이 회수되고 전셋값이 폭등하던 상황과 전혀 다른 양상이다. 가을 이사철을 앞두고 시장에 전월세 매물은 넘치는데 신규 수요는 자취를 감췄다. 이 때문에 서울 강남도 시세보다 전셋값을 1억∼2억 이상 낮춰야 계약이 이뤄지고, 집주인은 전세 만기가 임박해도 세입자를 구하지 못해 발을 동동 구르는 상황이다.
만기 후 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’도 코앞에 닥쳤다. 전문가들은 가을 이사철 상황을 지켜봐야겠지만 금리 인상 여파로 당분간 이사 수요가 많이 늘어나긴 어려울 것으로 예상한다.
28일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 27일 기준 서울 아파트 전월세 물건은 총 5만5114건으로 한달 전보다 8.0% 증가했다. 제주(16.0%), 광주광역시(9.0%), 경기(8.6%)에 이어 전국에서 4번째로 증가폭이 큰 것이다. 부산(8.0%)과 인천·대구(5.8%) 등 수도권과 주요 지방 광역시의 물건도 한달 전에 비해 전월세 물건이 더 늘었다.
이런 현상은 당초 임대차2법 시행 직후 나타났던 물건 부족 현상과 전셋값 폭등이 2년 뒤인 올해 8월부터 다시 재현될 것이라는 당초 전문가의 예상이 빗나간 것이다. 아실 통계를 보면 현재 5만5000건이 넘는 서울 아파트 전월세 물건 수는 2년 전인 2020년 8월27일 2만9295건과 비교해 88.1% 많다. 물건 수만 보면 임대차2법 시행 전인 2020년 8월 이전 상황으로 사실상 회귀한 것이다. 이 가운데 순수 전세물건은 2년 전 1만5천5828건에서 현재 2배가 넘는 3만4496건으로 118% 증가한 것으로 나타났다.
같은 기간 월세 물건이 1만3467건에서 2만616건으로 53% 늘어난 것과 비교해 증가폭이 2배 이상이다. 최근 한달 만 봐도 종로구는 전세물건이 411건으로 한 달 전보다 23.7% 증가했고, 마포구는 2010건으로 한 달 새 20.8% 늘었다. 또 구로구(19.4%), 광진구(17.7%), 관악구(16.8%), 강서구(14.8%), 성북구(13.5%) 등도 두 자릿수 이상 증가한 것으로 조사됐다. 서울 25개 구에서 최근 한달새 전월세 물건이 감소한 곳은 강북구(480건, -1.3%)가 유일하다.
이 때문에 전셋값도 약세다. 한국부동산원 조사에 따르면 지난해 6.48% 올랐던 서울 아파트 전셋값은 올해 들어 7월까지 0.46% 떨어졌다. 2월부터 6개월 연속 하락세다. 계약갱신권 소진 물건이 4년 치 전세를 한꺼번에 올리면서 전셋값이 급등할 것이라는 일부 전문가들의 예상이 완전히 빗나간 것이다.
전문가들은 최근 전세시장 약세에는 고금리와 대출 규제가 결정적인 영향을 미쳤다고 설명한다. 금리 인상 여파로 전세자금 대출 금리가 현재 4%대로 치솟으면서 대출금리가 월세전환이율(통상 3.5%)보다 높아지는 '역전현상'이 발생하자 보증금을 올려주는 대신 월세로 돌리는 반전세 수요가 늘어난 것이다.
이 때문에 시장에선 전월세 계약 만기가 지났는데도 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’이 현실화할 조짐이다. 경기·인천 등 수도권에서 이미 곳곳에서 역전세난에 따른 부작용이 나타나고 있는데 서울도 본격화할 가능성이 크다는 것이다. 강남권도 전셋값을 시세보다 최소 1억∼2억원은 낮춰줘야 계약이 이뤄질 정도로 서울 곳곳에서 ‘세입자 모시기’가 벌어지고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
정부가 올해부터 시행하는 ‘상생임대인’ 제도도 신규보다는 재계약 수요 증가에 영향을 미치고 있다. 전문가들은 일단 가을 이사철이 본격화하는 추석 연휴 이후에는 일부 전세수요가 움직일 수 있지만, 전셋값이 뛰는 등 불안할 가능성은 작다고 본다. 오히려 전세물건이 계속해서 적체될 경우 수도권은 물론 서울도 ‘역전세난’이 심화할 가능성이 크다는 우려가 나온다.
