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10년 만에 기준금리 3% 시대가 돌아오면서 부동산 시장의 침체기가 한동안 계속될 것으로 보인다. 가뜩이나 주택 거래절벽 현상이 심화하고 있는 와중에 기준금리가 또 한 차례 인상되면서 시장에 ‘지금은 집 살 시기가 아니다’란 인식이 확고하게 자리잡게 됐다는 분석이 나온다.
13일 한국부동산원에 따르면, 이달 첫째 주 기준 전국 아파트 매매수급지수는 전주 대비 0.5포인트 하락한 84.3으로 집계됐다. 서울의 경우는 77.7로 2019년 6월17일(77.5) 이후 3년4개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했다.
업계에서는 아파트 매수세가 이렇게 위축된 가장 큰 원인을 금리 인상으로 보고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산과 맞물려 풍부한 유동성을 활용해 부동산 시장으로 몰려 들었던 투자 수요는 지난해 하반기부터 자취를 감췄다. 이른바 영끌(영혼까지 끌어모음), 빚투(빚 내서 투자)로 집을 산 사람들이 이자 부담에 허덕이는 상황을 지켜 본 실수요자들도 최대한 내 집 마련 시기를 미루며 임대차 시장에 머무르고 있는 상황이다. 반면 다주택자들은 양도소득세 중과 유예 기간인 올해 안에 집을 팔려고 매물을 내놓고 있어서 시세보다 월등히 싼 일부 초급매물을 제외하면 거래가 성사되지 않고 있다.
국토교통부와 부동산원 등에 따르면, 올해 1∼8월 서울 아파트 거래량은 1만1866건으로 전년 동기(3만6099건) 대비 3분의 1도 채 되지 않는다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “부동산 시장의 최대 변수가 금리이기 때문에 거래절벽과 가격 하락은 불가피할 수밖에 없다”면서 “금리 인상 랠리가 마무리됐다는 신호가 나타나기 전까지는 거래가 회복되기는 어려울 것”이라고 내다봤다.
임대차 시장도 연쇄적으로 타격을 입고 있다. ‘전세의 월세화’ 현상이 가속화하면서 전세보다 월세를 선호하는 분위기가 자리를 잡았다. 과거에는 집주인이 세 부담을 이유로 전세를 반전세로 전환해달라고 요구했던 사례가 많았던 반면, 최근에는 세입자들이 전세를 기피하고 있다. 전세대출 금리가 치솟으면서 은행에 대출 이자를 내는 대신 집주인에게 월세를 내는 게 더 유리한 경우가 늘고 있어서다. 전세 매물이 늘어나는데 월세 선호 현상으로 전세 세입자를 구하기 어려워지면서 역전세난도 계속 확산될 가능성이 크다.
향후 전셋값이 꾸준히 하락할 경우 전세를 끼고 집을 산 갭투자자 등 일부 집주인들이 전세보증금을 반환하지 못하는 등 ‘깡통전세’로 세입자가 피해를 보는 사례가 생겨날 것이란 우려도 나온다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “고금리와 매매가 하락 등의 여파로 전셋값 약세가 이어지면, 집주인과 세입자 간 임대차 분쟁도 늘어날 수밖에 없다”고 지적했다.
분양시장에서도 금리 인상이 악재로 작용하고 있다. 부동산R114에 따르면, 올해 1∼9월 전국 민간분양 아파트의 평균 청약경쟁률은 9대 1로 집계됐다. 지난해 평균 경쟁률 19대 1의 절반에도 못 미치는 수준이다. 지난해 34점이었던 민간분양 아파트의 평균 당첨 가점도 올해 들어선 11점이나 하락한 23점을 기록했다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “청약 미달에 이어 미분양·미계약 물건도 늘고 있는 상황에서 추가적으로 금리가 인상되면서 청약을 통한 내 집 마련 수요자들에게도 부담이 되고 있다”며 “지방은 물론 서울과 수도권에서도 미분양 우려가 커질 것”이라고 말했다.
