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“건설 쪽으로 들어오는 돈줄이 아예 막혔어요. 이런 상황이 계속되면 IMF(국제통화기금) 외환위기 때처럼 멀쩡한 기업도 유동성이 막혀서 흑자 부도가 날 수 있습니다.”(중견 건설업체 관계자)
최근 금리 인상과 경기침체 우려가 가속화하며 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 막히면서 건설업계의 고민이 깊어지고 있다. 일각에서 건설사의 부도 가능성이 거론될 정도로 상황이 심각해지자, 급한 대로 주택도시보증공사(HUG)를 통해 PF 대출 보증 상품을 신설하는 등 정부도 대응책 마련에 나섰다.
10일 건설업계와 금융권에 따르면, 부동산 PF는 국제통화기금(IMF) 외환위기 사태 이후 사업비를 조달하는 일반적인 방식으로 자리를 잡았다. 예를 들어 건설사가 아파트를 지으려면, 건설에 필요한 땅과 건자재에 대한 비용, 인력·장비 등을 운용할 사업 진행비 등이 필요하다. 건설사가 그 막대한 자금을 혼자 마련할 수 없을 때 PF를 활용해 대규모 프로젝트를 진행할 수 있다. 주로 은행이나 보험사, 카드사, 캐피털사 등이 프로젝트의 사업성과 미래의 현금흐름을 담보로 자금을 빌려주게 되는데 이게 바로 부동산 PF 대출이다. 개발사업이 중도 실패하거나 미분양 발생 등 사업 과정의 각종 리스크를 나눠지게 되는 만큼 일반적인 대출보다 이자율이 훨씬 높아서 연 10%를 웃도는 경우가 일반적이다.
2000년대 중반 글로벌 금융위기 때를 제외하면, 우리나라의 부동산 PF 규모는 꾸준히 늘어났다. 한국은행 자료에 따르면, 2013년말 35조2000억원이었던 부동산 PF 대출 잔액은 올해 6월 말 기준 112조2000억원으로 3배 이상 급증했다. 지난해까지 부동산 경기 자체가 워낙 좋기도 했고, 강남 개발 등을 거치며 “기다리면 결국 오른다”는 믿음으로 자리 잡은 우리나라의 부동산 불패 신화도 영향을 미쳤다.
하지만 지난해부터 부동산 경기가 급속히 나빠지면서 분위기가 달라졌다. 올해 상반기부터 원자재 가격 상승과 물류난이 겹쳐 건설 자재 조달이 어려워지면서 전국 곳곳의 건설 현장이 멈춰섰다. 여기에 총부채상환비율(DSR) 제한 등 대출 규제 강화 조치와 연이은 기준금리 인상으로 기존 주택 거래시장은 물론 분양시장까지 차갑게 식으면서 PF 시장도 얼어붙었다. 결국 지난 9월 말 ‘레고랜드 사태’를 계기로 부동산 PF 대출은 사실상 막힌 상황이다. 테마파크 건설 자금 조달을 위해 설립한 특수목적회사(SPC)의 2050억원 어음 만기가 돌아왔는데, 2020년 당시 채권 지급 보증을 섰던 강원도가 이를 갚지 않겠다고 선언하면서 금융업계 전반에 위기감이 확산된 여파다.
자금 조달에 어려움을 겪는 건설업계의 불만이 커지자, 정부는 일단 시장 연착륙을 위한 긴급 대책을 마련하기로 했다. 다만 PF 대출 잔액 규모가 100조원이 훨씬 넘는 데다 연말까지 약 34조원어치의 만기가 돌아오는 점을 감안할 때 HUG를 통한 보증 규모 10조원 수준으로 급한 불을 끄기는 어렵다는 지적도 나온다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “연말 금리가 추가로 인상되면 부동산 시장이 전체적으로 더욱 얼어붙게 되고, 건설사의 자금 조달 금리가 올라갈 수밖에 없다”며 “이자율이 너무 올라가게 되면 기존 사업장의 부도 위험이 커지고 금융권에서 PF 대출을 더 조이게 될 것”이라고 지적했다.
