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계속된 고금리 기조에다 경기둔화에 대한 우려가 커지면서 부동산 시장의 빙하기가 본격화했다. 정부는 시장 과열기 때 도입됐던 부동산 규제를 과감히 풀고 있는데 대표적인 분야가 재건축이다. 재건축을 둘러싼 겹규제가 떨어져 나가면서 재건축 추진에 대한 기대감이 높아지고 있다. 다만 실제 사업이 탄력을 받기 위해선 넘어야 할 산이 여럿 남았다는 분석도 나온다.
15일 정비업계에 따르면, 분양가상한제와 재건축초과이익환수제(재초환), 재건축 안전진단은 재건축 사업을 가로막는 ‘3대 대못’으로 불려왔다. 윤석열정부는 부동산 시장 정상화 기조의 일환으로 이 3가지 규제에 대한 개선안을 모두 내놨다.
지난 6월 발표한 분양가상한제 개편안에는 세입자 이주비와 각종 금융비용 등 정비사업에 들어가는 필수 경비를 분양가에 반영하고, 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비를 탄력적으로 조정하는 내용 등이 담겼다. 9월에는 재건축 부담금의 면제 기준을 기존 3000만원에서 1억원으로 올리고, 현재 재건축 추진위원회 구성을 기준으로 하는 부담금 부과 시점도 재건축조합 설립 인가일로 늦추는 내용으로 재초환을 손질하겠다는 계획을 발표했다.
최근에는 국토교통부가 재건축의 첫 단추로 꼽히는 안전진단의 문턱을 낮추는 방안을 제시했다. 안전진단 평가항목 중 골조 노후도 등을 따지는 구조안전성 점수의 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경과 설비노후도의 비중은 높이기로 했다. 개편안이 적용되면, 구조안전에 심각한 문제가 없더라도 주차대수가 부족하거나 층간소음이 심한 단지, 난방·급수 등 배관이 노후화된 단지 등도 안전진단을 통과할 수 있게 될 것으로 기대된다. 또 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받도록 한 ‘조건부 재건축’의 범위를 축소하고, ‘재건축’ 허용 대상은 확대하는 방안도 개편안에 포함됐다.
서울시도 규제 완화에 가세했다. 아파트 최고 층수를 제한하는 이른바 ‘35층 룰’을 연내 해제하기로 했고, 기존 서울 아파트지구 개발기본계획을 지구단위계획으로 전환할 때 용적률·높이·용도 등의 규제도 완화했다. 과거의 도시관리개념인 아파트지구도 단계적으로 폐지해서 재건축이나 신규 주택 공급을 용이하게 한다는 방침이다.
정부와 지자체가 앞다퉈 규제 완화방안을 쏟아냈지만, 아직 시장의 반응은 미지근하다. 재건축 추진 단지들은 일제히 ‘환영’ 의사를 밝혔지만, 재건축 단지들의 호가가 뛰거나 매수 문의가 급증하는 등의 상황은 벌어지지 않고 있다.
정비업계에서는 재건축 규제 완화가 반쪽짜리에 그쳤기 때문이라는 입장이다. 분양가상한제의 경우 업계에서는 민간택지에 대해서는 과감히 제도 자체를 폐지하거나 분양가상한제 적용지역(서울 13개구, 경기 3개시 등)을 대폭 축소하는 방안 등을 요구했지만, 신규 분양단지의 가격을 조금 더 높게 책정할 수 있는 미세조정안에 불과하다는 주장을 내놓고 있다. 재초환 개편에 대해서는 의원 입법으로 관련 법안이 국회에 제출돼 있지만, 야당의 반대로 사실상 제대로 된 논의 자체가 진행되지 못한 상태다.
결국 서울에 대한 규제지역 해제 등 추가적인 규제 완화조치가 이뤄지고, 고금리 기조를 유지할 수밖에 없는 글로벌 금융시장 전반에 변화가 찾아오는 시점이 되기 전에는 재건축 사업이 탄력을 받기 어렵다는 비관론도 나온다.
임병철 부동산R114 리서치팀장은 “고금리 여파로 매수심리가 크게 위축돼 있어서 재건축 규제 완화로 거래 시장에 온기가 돌기에는 한계가 있다”며 “최근 은마아파트 등 주요 재건축 단지들이 차례로 심의가 났지만, 시장에서는 별다른 움직임이 나오지 않고 있다”고 말했다.
