부동산 경기 악화로 인한 ‘깡통전세’나 ‘역전세’ 현상 등으로 발생하는 전세보증금 사고에 대비하기 위해 전세보증금 반환보증제도의 보증료율을 높여야 한다는 국책연구기관의 분석이 나왔다.
문윤상 한국개발연구원(KDI) 거시·금융정책연구부 연구위원은 12일 ‘전세보증금 반환보증제도 개선방안’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다.
전세보증금 반환보증이란 임대인(집주인)이 보증금을 상환하지 않을 경우 보증기관이 임차인(세입자)에게 대신 갚아주는 제도다. 보증기관은 보증료를 받은 뒤 보증사고가 발생하면 임대인의 보증금 반환의무를 대신 이행하고 추후 임대인에게 구상권을 청구한다.
대표적인 보증사업으로 임대인 동의 없이 임차인이 가입할 수 있는 HUG(주택보증공사)의 ‘전세보증금 반환보증’과 민간임대주택 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 ‘임대보증금 반환보증’ 두 가지가 있다. 두 상품의 보증 잔액은 170조원 수준이다.
문제는 지난해 하반기부터 주택시장이 부진하면서 깡통전세(매매가격이 전셋값보다 낮은 것)나 역전세(전세 시세가 기존 보증금보다 낮은 것), 전세 사기 등으로 보증사고가 급증하고 있는 점이다. HUG에 따르면 올해 7월까지 집주인 대신 세입자에게 돌려준 임대보증금(대위변제금)은 1조6512억원에 달한다. 이는 지난해 전체 대위변제금(9241억원)을 이미 약 78.6% 초과한 금액이다.
문 연구위원은 “보증사고가 급증하자 정부가 지난 5월부터 반환보증의 가입요건을 강화하면서 안전망이 흔들리고 있다”고 지적했다. 기존에는 전세보증금 가입 기준은 공시가격의 150% 이하였으나 5월 이후 126% 이하로 강화되면서 상대적으로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 저가의 연립·다세대주택 임차인들이 사각지대에 내몰리고 있다는 설명이다.
이에 대한 대책으로 문 연구위원은 “일단 반환보증을 최대한 많은 전세 계약자에게 제공하는 대신 보증료율을 현실화해 손실률을 보완해야 한다”고 말했다.
현재 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증의 보증료율은 0.1∼0.15%로 지난해 주택도시보증공사의 보증잔액 대비 변제금액 비율인 보증사고율(1.55%)보다 낮다. 다만 보증료율을 현실화할 경우 전세가율이 높은 저가주택의 보증료율이 상승할 수 있는 만큼 취약계층에 대한 지원, 임대인의 상환능력 등을 고려한 보증료율 차등화 등도 필요하다고 문 연구위원은 제안했다.
장기적으로는 임차인이 대여한 보증금을 담보인정비율(LTV)을 기준으로 임대인과 제3자에게 나눠 보관하게 하는 ‘혼합보증제도’의 검토가 필요하다고 문 연구위원은 주장했다. 그는 혼합보증제도가 임차인의 보증금을 보호하면서 소위 ‘갭투자’를 억제하는 데 도움이 될 것이라고 봤다.