서울을 비롯한 수도권의 집값 상승세가 이어지면서 금융당국이 연일 대출 규제의 수위를 끌어올리고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 잠잠하던 부동산 시장이 다시 들썩이면서 내 집 마련을 준비하는 실수요자들의 고민도 깊어지는 모양새다.
18일 한국부동산원의 주간아파트 가격동향에 따르면 9월 둘째주 기준 전국 아파트값은 0.07% 오르며 전주(0.06%) 대비 상승폭이 커졌다.
특히 서울의 경우 23% 오르며 25주 연속 상승세를 지켰다. 전주(0.21%) 대비 상승폭도 다시 커졌다.
이달부터 2단계 총부채원리금 상환비율(DSR) 규제가 시행된 가운데 정부가 8·8 부동산 대책까지 발표하며 공급을 확대하겠다는 구상을 밝혔지만, 시장에 약발이 제대로 먹히지 않는 셈이다.
전문가들은 앞으로도 당분간 서울 아파트 매매시장은 쉽게 꺼지지 않을 것으로 보고 있다. 대출 규제 등의 영향으로 올 하반기에 상승폭이 일부 감소하더라도 하락 전환까지 기대할 정도는 아니라는 이유에서다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “정부가 발표한 주택공급 대책의 효과는 중장기적으로 나타나는 것”이라며 “단기간 급등한 서울 아파트값을 잡기에는 한계가 있다”고 내다봤다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “대출 규제로 인해 서울과 수도권 아파트값 상승세는 당분간 강보합세를 보이며 주춤할 것”이라면서도 “수요자가 원하는 주택 공급이 당장 늘어날 수 없고, 상승 기대심리도 여전해서 곧바로 하락으로 가긴 어렵다”고 전망했다.
비수도권은 빙하기가 이어질 것으로 보인다. 지방의 미분양 아파트가 꾸준히 쌓여가고 있는 데다 대출 규제가 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 부추기는 만큼 수도권 쏠림이 불가피하다는 것이다.
국토교통부 통계에 따르면 지난 7월 기준 전국 미분양 주택 7만1822가구 중 80.5%(5만7833가구)가 지방에 있다. 특히 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양은 1만6038가구로 전월 대비 1182가구 늘었는데 증가된 물량의 거의 대부분(99.2%)이 지방에 집중됐다.
전세시장도 서울을 비롯한 수도권은 강세, 지방은 보합세나 약세로 매매시장과 비슷한 양상을 보일 것이란 분석이 나온다.
윤지해 부동산R114 팀장은 “실수요 중심의 전세시장은 대출규제 여파에 따라 매수포기 수요가 가세하면서 추가 상승이 예상된다”며 “서울과 수도권은 전월세 상승폭이 현재보다 더 커질 수 있고, 지방은 공급이 충분한 편이라서 약보합 수준에서 움직일 전망”이라고 설명했다.
하반기 부동산 시장의 가장 큰 변수는 금리와 대출 규제가 될 것으로 보인다.
시장이 기대하고 있는 것처럼 미국 연방준비제도가 대선을 앞두고 기준금리 인하에 들어갈 경우 한국은행도 금리 인하 동참을 고민할 수밖에 없다.
금리 인하가 경기부양에는 분명 도움이 될 수 있지만, 본격적으로 탄력을 받은 서울 부동산 시장에 기름을 붓는 꼴이 될 수도 있어서다.
금융당국이 추가적인 대출 규제 조치를 꺼내 들 가능성도 있다.
주택담보대출 여력이 감소한 만큼 신용대출로 자금을 충당하거나 시중은행보다 아직 규제가 덜한 저축은행 등 제2금융권 대출이 몰리는 풍선효과가 나타나면, 정부가 언제든 추가 대책을 내놓을 수 있다.
결국 실수요자 입장에서는 경제적 여력만 있다면 내 집 마련을 주저할 필요가 없다는 게 전문가들의 공통된 견해다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “기준금리 인하 전망과 정부의 여신 규제, 집값 상승 피로감이 누적돼 하반기 거래량이 다소 주춤해질 전망으로 수도권의 주택 구입이라면 4분기도 나쁘지 않다”고 내다봤다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “대출 규제로 가격이 일부 조정될 여지가 있기 때문에 대출 상환 여력에 맞춰 평소 선호하는 지역의 매수에 관심을 가질 필요가 있다”고 조언했다.