서울 강남 삼성동의 한 오피스빌딩이 2260억원에 팔리는 등 서울 오피스빌딩 매매거래가 증가한 것으로 나타났다.
11일 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 2024년 8월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서를 발표했다.
8월 서울시 오피스빌딩 거래량은 직전월 대비 2건 늘었고 사무실은 두 자릿수대의 거래량 하락률을 찍었음에도 거래금액이 전월보다 2배 이상 증가한 약 1조원에 육박하면서 2021년 6월 이후 최고치를 기록했다. 오피스 공실률 또한 2%대의 견고한 흐름을 유지한 것으로 나타났다.
8월 중 서울에서 이뤄진 오피스빌딩 매매는 총 8건으로 7월(6건) 대비 약 33.3% 늘어났으며 이에 따른 총 거래금액은 전월 6668억원에서 26% 감소한 4931억원으로 집계됐다. 전년 동월(7건, 3107억원)과 비교하면 거래량은 1건, 거래금액은 58.7% 오른 모습이다.
단일 거래금액 최고가를 찍은 오피스빌딩은 2260억원에 거래된 강남구 삼성동 소재 ‘영보빌딩’으로 확인됐다. 다음으로는 동작구 사당동 소재의 ‘쌍립빌딩’이 1045억원에 거래됐으며 이 외에 강남구 삼성동과 강남구 역삼동, 영등포구 양평동3가에 자리한 오피스빌딩이 각각 780억원, 342억원, 250억원 순으로 매매가 이뤄졌다.
주요 업무 권역별로는 각기 다른 양상이 포착됐다. 먼저 CBD(종로구, 중구)는 직전월 3건의 거래가 있었으나 8월에는 한 건의 거래도 발생하지 않은 것으로 나타났다. 반면 YBD(영등포구, 마포구)는 5월부터 3개월 연속 거래량이 없었다가 8월 들어 1건의 거래량과 250억원의 거래금액을 기록했다. GBD(강남구, 서초구)의 경우 직전월과 동일한 3건의 거래량을 기록했으나 강남구 ‘영보빌딩’을 포함한 고액의 빌딩 거래가 주를 이룬 영향으로 7월(1067억원)보다 216.9% 상승한 3381억원에 월간 시장을 마감했다. 전월 거래가 전무했던 그 외 지역(ETC)은 8월에 4건의 거래량과 1300억원의 거래금액을 찍은 것으로 확인됐다.
8월 한달간 발생한 사무실(집합) 거래량은 총 128건으로 전월(156건)과 비교해 17.9% 떨어졌으며 전년 동월(131건) 대비 2.3%가량 감소한 수준을 보였다. 그러나 거래금액에서는 9547억원을 기록하면서 2021년 6월(1조2207억원) 이후 38개월 만에 최고치를 달성했다. 이는 직전월(4587억원)과 작년 동월(5304억원) 모두와 비교해도 각각 108.1%, 80%씩 크게 오른 결과다.
사무실 거래금액이 급증한 주요 원인으로는 중구 장교동에 위치한 한화빌딩(장교빌딩 제외)이 집합건물임에도 불구하고 단일 거래로 8080억 원에 신고된 영향으로 분석된다. 이와 함께 영등포구 여의도동 소재의 '신송센터빌딩' 내 9개 사무실이 총 930억원에 거래되면서 거래금액 급등에 힘을 보탰다.
3대 핵심 권역 중에서는 YBD만 유일하게 거래량이 늘어난 것으로 확인됐다. 8월 YBD의 사무실 거래량은 35건, 거래금액은 1047억원으로 전월(23건, 58억원)과 비교해 각각 52.2%, 1705.2%씩 증가한 것으로 나타났다. 반면 GBD는 44건에서 65.9% 감소한 15건, CBD는 10건에서 60% 하락한 4건을 기록했다. 거래금액에서도 GBD는 7월 3881억원과 비교해 97.2% 떨어진 110억원을 찍었고 CBD는 거래량 감소에도 불구하고 직전월 51억원에서 15764.7% 대폭 상승한 8091억원의 월간 거래금액을 보였다. ETC에서는 7월(79건, 598억원) 대비 각각 6.3%, 50%가량 줄어든 74건, 299억원의 매매가 이뤄졌다.
8월에 거래가 성사된 8개의 오피스빌딩 중 7개는 법인이 매수한 것으로 확인됐다. 이 중 법인이 매도한 거래가 3건(3290억원), 개인이 매도한 거래 역시 3건(595억원)이었으며 기타 유형이 매도한 경우가 1건(1045억원)으로 나타났다. 이 외 개인 간 거래는 1건(2억원)에 그쳤다.
사무실 시장은 전체 128건 거래 중 73건(57%)이 개인이 사들인 경우로 분석됐다. 매도자와 매수자 순서로 살펴보면 개인 간 거래가 63건(49.2%), 법인 간 거래가 35건(27.3%), 개인과 법인 사이 거래가 18건(14.1%), 법인과 개인 10건(7.8%), 개인과 기타 유형 간 거래가 2건(1.6%)으로 집계됐다. 다만 거래금액을 기준으로는 법인 간 거래에서 총 9208억원이 발생해 전체의 약 96.5%를 차지했다.
부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면 8월 서울시 오피스빌딩 공실률은 7월(2.34%)보다 0.03%p 늘어난 2.37%로 집계됐다. 권역별로는 CBD가 전월 대비 0.05%p 감소한 2.57%의 공실률을 기록했으며 YBD는 직전월과 동일한 1.81%, GBD는 0.13%p 오른 2.38%를 기록했다.
같은 달 서울시 오피스빌딩의 전용면적당비용(NOC)는 평균 19만8248원으로 전월(19만8261원)과 비교해 소폭 하락했다. 각 권역별로는 GBD(20만6580원)와 CBD(19만5130원)가 7월과 비교해 각각 51원, 5원씩 감소했으며 YBD(18만8994원)만 44원 증가한 것으로 나타났다.
부동산플래닛 정수민 대표는 “8월 서울시 오피스빌딩과 사무실 각각의 거래량 및 거래금액은 상반된 양상을 보인 것으로 확인된다. 그러나 사무실(집합건물)로 신고된 한화빌딩을 오피스빌딩으로 포함해 분석해보면, 실제로 오피스빌딩의 거래량과 거래금액은 증가한 반면 사무실은 모두 감소한 것으로 볼 수 있다”며, “오피스빌딩 8건 중 6건이 200억 원 이상이고 8건 중 7건과 한화빌딩의 매수 주체가 법인이라는 점에서 8월에도 우량 오피스 자산을 중심으로 유동성을 확보한 기관 투자자들과 법인의 활발한 참여가 있었으며 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 예상된다”고 전했다.