백종원 더본코리아 대표가 최근 자신의 유튜브 채널에서 젠트리피케이션의 문제점을 언급했다. 예산시장 재개장을 준비 중인 상인들은 그에게 최근 임대료가 급상승해 어려움을 겪고 있다고 하소연했다. 한 상인은 “월세 10만원이던 가게가 현재는 160만~200만원까지 올라갔다”고 토로하기도 했다.
◆런던, 뉴욕, 도쿄도 못 피해
젠트리피케이션은 1960년대 영국의 사회학자 루스 글래스가 처음 사용한 개념이다. 젠트리(Gentry)는 토지를 소유한 부유층을 뜻하고, 피케이션(-fication)은 어떤 형태로 변해간다는 의미다. 노동자 계층이 주로 살던 영국 런던 지역이 점점 부유층이 사는 곳으로 변해가는 상황을 설명하기 위해 만든 말이다. 낙후된 지역이 개발되면서 상권이 발달하고 거주 환경은 개선되지만, 비싸진 임대료와 생활 물가 등을 감당하지 못한 원주민은 결국 다른 지역으로 밀려나는 식이다.
과거 런던의 상황을 비유하기 위해 만들어진 젠트리피케이션은 사실 전 세계적으로 반복되는 패턴이다. 미국에서는 뉴욕의 브루클린, 유럽에서는 독일의 베를린 크로이츠베르크, 프랑스 파리 마레 지구, 네덜란드의 암스테르담 조르단은 물론, 일본 도쿄의 기치조지까지 젠트리피케이션을 피해갈 수 없었다.
우리나라에서는 2010년대 초반 예술가와 소규모 상점들이 모여 독특한 문화를 형성했던 서울 홍익대 주변이 비슷한 상황을 겪었다. 상권이 빠르게 활성화하고 임대료가 급등하면서 소상공인들이 밀려나고 대형 프렌차이즈 등이 다수 입점했다. 홍대 만의 특색이 사라지면서 외국인 관광객을 비롯한 유동인구가 감소하는 등의 문제점도 뒤따랐다. 서울 신사동 가로수길, 이태원 경리단길, 종로구 대학로, 익선동 등 이른바 핫플레이스로 떠오른 다른 지역들도 임대료 상승 이슈를 피해가진 못했다.
정부나 정치권이 뒷짐만 지고 있었던 것은 아니다. 정부는 도시재생사업을 추진할 때 원주민의 재정착을 돕기 위한 다양한 지원방안을 마련하고 있다. 2018년 국회는 세입자의 계약갱신청구권을 최대 10년까지 연장하는 상가건물 임대차보호법을 처리했고, 직전 해에는 최고 9%였던 임대료 상향 폭을 5%로 제한하도록 제도를 정비했다.
◆젠트리피케이션 대책은
젠트리피케이션을 부정적인 측면으로만 보면 안 된다는 반론도 있다. 저출산·고령화 추세가 뚜렷해지면서 대부분의 지방 소도시는 인구 감소와 세수 부족 등 심각한 후유증을 앓고 있다. 도시재생을 통해 지역경제가 부흥하고 인구가 유입되는 과정에서 어느 정도의 임대료 상승과 원주민 이탈은 불가피하다는 것이다.
해외에서도 젠트리피케이션을 완전히 차단하려는 시도보다는 원주민과 이주민이 상생할 수 있는 방향을 유도하는 쪽으로 대책을 내놓고 있다.
유럽의 영국, 프랑스 등의 경우 전통적으로 특정지구를 지정해 임대료 상승을 제한하고 소상공인에 보조금을 지원해왔다. 개발에 따른 이익을 원주민과 나누는 차원에서 건물주에 세금을 걷은 뒤 공공 인프라 개선 용도나 소상공인의 지원금에 우선 활용하는 식이다.
미국 뉴욕과 캐나다 토론토는 지역 협의체의 기능을 강화해 지역 주민과 개발업자가 상생할 수 있도록 유도하는 정책을 추진했다. 지방자치단체나 공공기관이 이들을 중재하면서 주민들과 개발업자가 서로의 요구사항을 수용하며 도시개발에 참여할 수 있도록 했다.
우리나라에서도 현행 도시재생특별법에 주민과 임대인, 세입자, 지방지치단체장 등이 상생협약을 체결할 수 있다는 규정을 마련해뒀다. 하지만 강제성이나 법적 구속력이 없어서 해외에서처럼 실질적인 역할을 하는 데는 한계가 있다.
국회 입법조사처가 발간한 ‘2024 국정감사 이슈 분석’ 보고서는 “상생협약은 건물주의 자발적인 동참이 없으면 성립되기 어렵고 임대료 상승을 계속 억제하는 것은 한계가 있다”며 “상생협약이 법적 구속력 없이 건물주의 선의에 기대고 있다는 점에서 제도적 해결책이 요구된다”고 지적했다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “젠트리피케이션에 대응하려면 정부와 지자체가 보다 적극적인 대응을 할 필요가 있다”면서 “기존 상가건물 임대차보호법이 잘 지켜지고 있는지 지도·감독을 하는 것은 물론이고, 지역 주민 간 활발한 소통을 통해 각 지역에 맞는 맞춤형 대책을 고민해야 한다”고 주문했다.