국토硏 “갭투자·금리 인하도 변동성 키워”
모기지 구조 개선·DSR 강도 조절 등 제안

전세가격 상승과 ‘갭투자’(전세 낀 매매) 증가가 주택시장 변동성을 키워 집값 상승으로 이어지게 된다는 국책연구기관의 분석이 나왔다.

서울 송파구 서울스카이 전망대에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. 뉴스1

국토연구원은 20일 발표한 ‘주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책 방향’ 보고서에서 이같이 밝혔다. 연구원은 전셋값과 갭투자, 금리 인하 등을 국내 주택 매매가격 변동성 확대 요인으로 꼽았다. 연구원 분석 결과 전세가격 1% 상승은 매매가격 0.655% 상승으로, 갭투자 1% 증가는 매매가격 0.148% 상승으로 이어졌다.

연구원은 “수도권에서는 금리 인하의 효과가 지방에 비해 약 5배 큰 것으로 분석돼 금리 변화가 수도권의 주택시장 변동성에 더 강하게 작용하는 것을 확인했다”며 “주택담보대출의 증가는 수도권에서만 주택시장 변동성 확대 원인으로 분석됐다”고 설명했다.

연구원은 변동성 완화 방안으로 무주택자와 신혼부부 등 실수요자 중심의 정책 모기지 선별 공급, 정책자금 공급 시기·지역·대상 기준 설정 등을 내놓았다. 아울러 경기 상황과 금리 수준에 따라 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 규제 강도를 조절해 시장 상황에 맞는 가계부채 관리가 가능하도록 제도를 개선하는 방안을 제시했다.