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서울 아파트 월세 상승률이 역대 최고치인 3%를 넘은 가운데 내년에 전월세 임대차 시장 불안이 더욱 커질 것이란 우려가 나온다. 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶은 10?15 대책 여파로 전세 매물이 급감한 데다 역대급의 서울 공급 절벽이 예고되면서다. 전세 시장 급등 조건이 갖춰진 상황에서 정부의 고강도 금융 규제가 더해지다 보니 전셋값을 올려받지 못하는 만큼 월세로 전환하는 흐름도 강해질 수 있다.
21일 한국부동산원에 따르면 올해 1~11월 서울 아파트 월세 가격 상승률은 3.29%로 2015년 통계 작성 이래 최고치로 나타났다. 서울 월세 고공행진은 연립, 단독도 마찬가지였다. 올 들어 11월까지 연립은 2.26%, 단독은 1.74% 상승했다. 특히 매달 0.1%대였던 서울 아파트 월세상승률이 새 정부 출범 후 0.3%로 상승한 뒤 10?15 대책 발표 이후에는 0.6%대로 뛰어오른 게 눈에 띈다.
서울 아파트 월세 가격 변동률은 부동산 매매 시장 흐름과 시차를 두고 유사하게 움직였다. 한국부동산원 통계가 처음 발표된 2016년은 연간 상승률이 -0.27%로 전년보다 하락했고 2017년 -0.01%, 2018년 -0.32%, 2019년 -0.33%였다가 2020년 1.54%로 뛰어올랐다. 2021년에는 2.53%로 급상승한 뒤 2022년 0.45%, 2023년 -0.73%로 안정세로 돌아섰다. 그러나 2024년부터는 2.86%, 올해는 11월까지 3.29% 오르며 다시 불안정한 흐름을 보였다.
정부의 초강력 규제에도 서울 아파트 상승 흐름이 지속되는 점에서 내년에도 임대차 시장 불안은 지속될 전망이다. 주택 가격은 시장의 투기 탓에 들썩이기도 하지만 근본적으로는 수요?공급에 의해 좌우된다. 국토교통부에 따르면 내년 전국 아파트 입주 예정 물량은 지난 16일 기준 21만387가구로 올해(27만8088가구)보다 24.3% 줄어든다. 특히 서울 아파트 입주 물량은 올해 4만2611가구에서 내년(2만9161가구)에는 31.6%로 감소할 예정이다. 2027년까지 서울 입주 물량은 연간 필요 공급량의 15%에도 미치치 못한다. 이에 더해 서울 전역을 토허구역으로 묶으며 개인이 내놓는 전세 매물도 사실상 씨가 마르며 급감했다. 공급이 턱없이 부족한데 가격이 떨어지길 바라는 건 현실과 동떨어진 기대란 지적이 나온다.
10·15 대책 시행 후 두 달간(10월 16일~12월 15일) 서울 아파트 전월세 계약은 3만8260건으로 이 중 갱신계약(1만6054건)이 전체의 41.9%를 차지했다. 대책 발표 이전인 지난 8월 16일~10월 15일 두 달간 서울 아파트 갱신계약이 1만4440건(38.4%)인 점과 비교하면 대책 시행 후 갱신 계약 비중이 3.5%포인트 증가했다.
전세 품귀 현상이 뚜렷해지면서 서울 아파트 전셋값도 갈수록 치솟고 있다. 지난 15일 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 전 주 대비 0.16% 올랐다. 지난해 9월 둘째 주(9일 기준)의 0.17% 이후 64주 만에 최고치였다.
권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 교수는 “주택 수요 대비 공급이 턱없이 부족한 수급 불균형이 지금 심각한데, 토허제 확대에 따른 2년 실거주 의무로 전세 물건이 감소하며 전셋값 상승으로 이어지고 있다”며 “내년부터 신규 입주 물량이 급감하는 데다 정부의 매매 수요 억제 정책으로 임대 수요가 증가할 수밖에 없어 전월세 가격이 상승할 가능성이 크다”고 말했다.
업계에선 토허제가 서울 전세 공급을 붕괴시키고 있다며 전세 매물을 회복시키는 정책과 함께, ‘전세의 월세화’를 막기 위해 전세 대출 규제를 일부 완화해야 한다고 요구한다. 재건축 등 서울 정비사업을 지원해야 한다는 목소리도 크다. 김용범 대통령실 정책실장은 지난달 “토허제는 임시 조치”라며 “길게 끌고 가지 않을 것”이라고 언급하기도 했다.