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올해 1월 서울 아파트 시장에서 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 소위 ‘상급지’ 거래가 자취를 감췄다. 고금리 기조가 꺾이지 않은 상황에서 강력한 대출 규제까지 더해지자 자금 조달이 어려운 고가 지역 대신 실거주 중심의 중저가 대단지로 수요가 쏠리는 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다.
28일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 1월 서울 아파트 거래량 상위권은 노원구와 양천구 그리고 구로구 등 실거주 선호도가 높은 지역들이 휩쓸었다.
구체적인 거래량 순위를 살펴보면 ▲1위 노원구 월계동 ‘서울원아이파크’(23건) ▲2위 양천구 신월동 ‘목동센트럴아이파크위브’(15건) ▲3위 양천구 목동 ‘목동신시가지1단지’(11건) ▲4위 구로구 개봉동 ‘개봉아이파크’(10건) ▲5위 관악구 봉천동 ‘관악드림타운’(9건) ▲6위 서대문구 남가좌동 ‘DMC파크뷰자이’(9건) ▲7위 중랑구 신내동 ‘신내6단지시영’(9건) 순이었다.
특히 거래량 상위권 지역들은 실제 매매 가격에서도 강세를 보이고 있다. 이날 한국부동산원에 따르면 지난주 관악구 아파트 매매가격은 0.44% 오르며 서울에서 동작구(0.51%)에 이어 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 이는 같은 기간 강남 3구인 서초구(0.29%) 강남구(0.20%) 송파구(0.33%)의 상승 폭을 크게 웃도는 수치다. 양천구 역시 0.43% 오르며 서울 내 상승률 3위에 이름을 올렸다.
거래량 1위를 차지한 노원구 ‘서울원아이파크’는 광운대 역세권 개발 호재와 인근 ‘미미삼’(미륭·미성·삼호) 재건축 추진 그리고 중랑천 인접이라는 쾌적한 주거 환경이 맞물리며 수요가 집중됐다. 2028년 7월 준공 예정인 이 단지는 2024년 11월 분양 당시 적용됐던 ‘전매제한 1년’ 조건이 최근 해제되면서 분양권 거래가 활발해졌고 지난 9일에는 14억 5850만원에 입주권이 거래되며 최고가를 경신했다.
재건축 호재가 확실한 단지는 대출 규제와 상관없이 신고가를 써내려가고 있다. 현재 재건축 신속통합기획 정비구역으로 지정된 양천구 ‘목동신시가지1단지’ 전용면적 98㎡(36평)는 지난 23일 29억원에 거래되며 최고가를 갈아치웠다. 반면 대출 규제로 인해 목동 핵심지 진입이 부담스러워진 수요자들은 차선책으로 신월동 ‘목동센트럴아이파크위브’ 등 주변 대단지 신축으로 선회하며 매수세를 떠받치고 있다.
반면 서울 집값의 바로미터인 강남 3구와 마용성 지역은 거래량이 순위권 밖으로 밀려나며 관망세를 보이고 있다. 강화된 대출 규제로 인해 강남권 고가 아파트 매수 시 최소 14억에서 15억원 이상의 현금이 필요해진 영향이다. 고금리 부담에 대출 문턱까지 높아지며 고소득 전문직조차 상급지 진입을 고민하는 분위기가 역력하다.
심형석 우대빵연구소 소장(미 IAU 교수)은 “정부 규제 이후 시간이 지나면서 시장이 적응한 데다 공급 부족으로 인해 실거주 수요가 확대되고 있는 모습”이라며 “노도강·금관구 등의 키 맞추기 현상은 당분간 이어질 것으로 보인다”고 말했다.
