강남은 ‘20억 신고가’, 강북은 ‘15억 키 맞추기’… 규제가 부른 평형 양극화

1일 서울 남산 전망대에서 바라본 시내 곳곳에 아파트 단지가 빼곡하게 들어서 있다. 연합뉴스

대출 규제가 서울 아파트 시장의 지형도를 뒤흔들면서 이른바 ‘국민평형’으로 불리는 중소형 아파트값이 한강 이남에서 평균 18억원을 돌파하며 역대 최고가를 기록했다.

2일 KB부동산이 발표한 1월 주택 시계열 통계에 따르면, 강남·서초·송파 등 한강 이남 11개구의 중소형(전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하) 아파트 평균 매매가는 18억269만원으로 집계됐다. 지난해 12월보다 0.96% 상승하며 서울 중소형 면적 중 처음으로 18억원 선을 돌파한 것이다. 실거래 사례를 보면 서초구 방배동 ‘삼호한숲’ 전용 84㎡는 지난달 18억1000만원에 거래되며 2023년 5월 대비 약 3억원 올랐다. 강동구 명일동 ‘삼익그린2차’ 동일 면적 역시 지난달 20억원에 매매되며 직전 최고가를 넘어섰다.

이러한 현상은 정부의 대출 규제와 맞물려 있다. 지난해 발표된 6·27 및 10·15 대책은 주택 가격에 따라 대출 한도를 제한했다. 15억원 이하 주택은 대출 한도가 6억원이지만, 15억 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 폭이 좁아진다. 우리은행 남혁우 부동산연구원은 “상급지 이동 수요는 여전하지만, 대형보다 대출을 더 받을 수 있는 중소형 면적을 선택하는 수요가 늘고 있다”며 “대출 규제로 구매력은 낮아졌으나 상급지를 선호하는 수요가 중소형에서 가성비를 찾는 결과”라고 분석했다.

한강 이북 지역도 대출 6억원을 받을 수 있는 15억원 이하 단지를 중심으로 가격이 상승하는 ‘키 맞추기’ 현상이 나타나고 있다. 한강 이북 14개구의 중소형 아파트 평균가는 지난달 11억419만원을 기록하며 처음으로 11억원을 넘어섰다. 노원구 공릉동 ‘태릉해링턴플레이스’ 전용 84㎡가 11억9500만원에 계약되며 역대 최고가를 경신했고, 은평구 수색동 ‘DMC파인시티자이’ 전용 74㎡도 두 달 새 약 5000만원 올랐다.

부동산R114 윤지해 리서치랩장은 “양도소득세 중과 유예 중단과 보유세 인상 가능성 등으로 인해 대형 평수보다는 대출이 용이한 중저가 실수요 위주의 중소형 면적이 더 주목받을 것”이라고 내다봤다.