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설 연휴 이후 서울 분양시장이 본격적인 공급 국면에 들어선다. 서울 민간 아파트 분양가는 지난해 급등하고 올해 1월도 소폭 반등했다. 1분기 공급 물량은 1만175가구로 최근 5년 중 최대 규모다. 부동산업계는 가격 부담이 이어지는 만큼 자금 여력이 있는 수요자 중심의 선별 청약이 나타날 것으로 보고 있다.
17일 주택도시보증공사(HUG)의 ‘1월 민간아파트 분양가격 동향’에 따르면 1월 말 기준 서울 민간 아파트의 ㎡당 평균 분양가는 1335만원으로, 3.3㎡ 기준으로 4413만2000원이다. 전용 84㎡로 환산하면 평균 분양가는 약 11억2000만원이다.
지역별로 보면 수도권은 ㎡당 851만4000원을 기록했다. 전월 대비 0.04%, 전년 동월 대비 12.3% 상승한 수치다. 5대 광역시(부산·대전·울산·광주·대구)와 세종시는 587만1000원으로 전월 대비 0.17% 올랐다. 기타 지방은 462만3000원으로 1.38% 상승했다.
가격 상승 흐름 속에서 올해 1분기 서울 분양 물량은 총 1만175가구로 집계됐다. 2021년 999가구 △2022년 1975가구 △2023년 1595가구 △2024년 4447가구 △2025년 1097가구와 비교하면 최근 5년 새 가장 많다.
주요 단지로는 포스코이앤씨가 서울 영등포구 신길동에 공급하는 ‘더샵 신길센트럴시티’가 있다. 지하 3층∼지상 최고 35층, 15개동, 총 2054가구 규모로 조성된다. 이 중 477가구가 일반분양 물량이다.
한국부동산원 실거래가시스템에 따르면 대장주인 ‘래미안에스티움’은 지난 7일 84.92㎡가 18억원에 거래됐다. 직전 거래인 지난달 10일 18억9000만원과 비교하면 9000만원 낮아진 금액이다. 다만 같은 단지 전용 84.93㎡는 지난달 31일 19억1000만원에 거래되는 등 일부 조정 거래가 나타나고 있다.
서울 서남권에서는 ‘래미안’이 분양을 준비 중이다. 삼성물산 건설부문은 강서구 방화동에 ‘래미안 엘라비네’를 선보인다. 방화6구역 재건축 사업이다. 지하 3층∼지상 16층, 총 10개동, 총 557가구다. 276가구가 일반분양 물량이다. 방화동 일대는 방화뉴타운 정비사업이 진행 중이다. 2·3·5·6구역 중 6구역이 가장 먼저 분양에 나선다. 뉴타운 사업이 끝나면 총 4400여 가구가 들어설 예정이다.
분양가가 3.3㎡당 5000만원 초반으로 전망되며, 84㎡ 기준으로는 17억~18억원대가 예상된다. 인근 대장주인 ‘마곡엠밸리7단지’ 84.95㎡가 지난달 21일 19억8500만원에 거래됐다. ‘래미안 엘라비네’ 분양가는 마곡 대장주 시세의 약 85∼90% 수준에서 책정될 가능성이 있다는 분석이 나온다.
영등포구에서는 문래진주아파트 재건축 ‘더샵 프리엘라’가 분양한다. 지하 3층∼지상 최고 21층, 6개동, 총 324가구로 조성된다. 이 중 44~84㎡ 138가구가 일반분양 대상이다.
강남권에서는 DL이앤씨가 기다리고 있다. DL이앤씨는 서초구 서초동 1333 일대에 ‘아크로드서초’를 공급한다. 서초신동아1·2차를 재건축하는 사업으로, 지하 4층~지상 39층, 16개 동, 총 1161가구 규모다. 59~170㎡로 구성된다. 전용 59㎡ 56가구가 일반분양 물량으로, 분양가 상한제가 적용된다.
서울 주요 분양 단지들이 대부분 투기과열지구에 위치해 있는 만큼 청약 규제도 적용된다. 투기과열지구에서는 실거주 의무, 전매 제한, 재당첨 제한 등이 부과된다. 특히 토지거래허가구역의 경우 2년 실거주 요건이 사실상 중복 적용된다. 분양가상한제 주택과 투기과열지구 내 아파트는 10년간 재당첨이 제한된다. 주택담보대출이 1건이라도 있을 경우 다른 분양 아파트의 중도금 대출이 제한될 수 있어 자금 계획 점검이 필요하다.
