예정처 “다수 논문서 전이효과 확인돼”
강남 집값 상승→주변 파급 ‘강남효과’
2008~2021년 수도권 70곳서 나타나
李 대통령, 비거주 1주택 규제 시사
“보유세 올리되 조세저항은 낮춰야”

서울 강남 등 특정 지역의 집값 상승이 주변 지역으로 파급되는 현상이 연구를 통해 입증된 것으로 나타났다. 수요와 공급에 따라 집값이 결정되는 것이 아니라 심리적 기대에 바탕을 둔 ‘전이 효과’(Spillover Effect)를 통한 주택 가격 상승 현상이 한국에도 존재한다는 것이다. 다주택자 양도소득세 중과 부활 이후 세제 대책에 관심이 집중되는 가운데 ‘똘똘한 한 채’가 주도하는 부동산 과열 현상을 막으려면 투기용 1주택에 대한 과도한 세금 감면을 정상화해 기대수익률을 낮춰야 한다는 분석이 나온다.

23일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강남과 강북 지역 아파트 단지 모습. 뉴스1

23일 국회예산정책처 등에 따르면 다수의 논문에서 부동산 전이 또는 확산 효과가 한국에도 실재한다는 사실이 확인됐다. 주택시장의 전이 효과란 한 지역의 주택가격 변동이 인접한 지역 혹은 경제적으로 밀접한 지역의 주택가격에 영향을 미치는 현상을 말한다.

지난 2022년 한국경제지리학회지에 수록된 ‘수도권 아파트 매매가격 변동의 확산효과’를 보면 2008년 4월부터 집값 급등기가 포함된 2021년 8월까지 수도권 아파트 시장(수도권 70개 시군구)에서 ‘강남 효과’가 실재했다. 강남 효과는 서울 강남의 주택가격 상승이 다른 지역의 주택매매 및 전세시장에 큰 영향을 미치는 것을 의미한다. 연구에 따르면 이 기간 다른 지역에 영향을 미치는 정도를 계산한 전체 연결성(확산 효과지수)은 서울 강남구가 273.4%로 가장 컸고, 서울 강동구(191.0%), 경기 김포(154.1%), 경기 광명(124.1%), 서울 노원구(116.5%) 순으로 나타났다. 이 수치가 양(+)이라는 뜻은 이 지역에서 다른 지역으로의 매매가격 변화 효과가 다른 지역으로부터의 매매가격 변화 효과보다 더 크다는 것을 의미한다. 특히 문재인정부 당시 ‘영끌’, ‘빚투’ 열풍과 함께 불어 닥친 주택 가격 급등기(2018년 11월~2021년 8월)의 경우 수도권 아파트 주간 매매가격 수익률의 97.5%가 확산효과로 설명됐다. 주택 가격이 급등하면서 수도권 전체가 매우 긴밀히 연결돼 거의 금융시장과 다를 바 없이 준금융자산처럼 아파트가 거래됐다는 것이다. 이 시기엔 고강도 규제의 ‘풍선효과’로 경기 안성(420.9%), 경기 평택(280.1%) 등이 아파트 매매가격 상승을 주도했다. 2014년 발표된 ‘아파트 매매가격의 지역 간 전이효과’ 논문에서도 전이효과는 확인됐다. 이 논문에 따르면 2000년 전후 수도권이 비수도권에 미치는 전이효과가 커지는 반면 비수도권이 수도권에 미치는 전이효과는 작아지는 경향이 나타났다.

서울 남산에서 바라본 도심 아파트 단지. 뉴스1

기대심리에 편승해 집값 급등지역을 중심으로 주택 가격이 오르는 현상이 확인되고 있는 만큼 세제 대책도 이에 맞춰 설계돼야 한다는 지적이다. 투기 수요가 집중되는 지역에 있는 초고가 주택의 기대수익률을 낮추는 형태로 양도세나 보유세 개정이 필요하다는 것이다. 이재명 대통령은 최근 사회관계망서비스 X를 통해 비거주용 똘똘한 한 채에 대해 경계심을 나타낸 바 있다. 지난 5일 X에 올린 “똘똘한 한 채로 갈아타기요? 분명히 말씀드리는데, 주거용이 아니면 그것도 안하는 것이 이익일 겁니다”는 발언이 대표적이다. 이 대통령은 구체적으로 비거주 1주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 혜택에 대해 “이상하다”고 지적한 바 있다.

김현동 배재대 교수(경영학)는 “시장 상황에 따라 달라질 수 있겠지만 보유세는 좀 올라가야 하는 측면이 있다”면서 “경제협력개발기구(OECD) 주요국 중 우리나라의 보유세 비중이 지나치게 낮은 데다 양도했을 때 내는 양도세와 달리 보유세의 경우 1년에 한 번 매년 내야 하는 만큼 집값 안정 측면에서도 보유세는 올릴 필요가 있다”고 말했다. 김 교수는 다만 “대다수 1주택자의 경우 보유세 수준이 높지 않다는 점을 알리고, 보유세를 어떻게 쓸지 용처에 관한 부분도 국민들에게 잘 설득해 조세저항을 낮출 필요가 있다”고 덧붙였다.

23일 서울 강남구의 한 부동산 중개업소에 급매 매물 광고가 게시돼 있다. 뉴시스

이날 국회에서 열린 ‘‘똘똘한 한 채’의 역설, 부동산 세제 정상화 방안’ 좌담회에서도 재정경제부 관계자는 “투자 목적의 부동산 보다는 실수요 목적의 부동산에 대해서 세제 혜택을 전환한다든지, 조정지역에 대한 투자보다는 지방주택에 대한 세제 지원을 전환해 나가는 건 계속 고민해 오고 있었다”고 밝혔다.