서울 공시가 18.7%↑ 역대 세 번째 상승률… 커지는 稅부담

집값 폭등 강남 3구·한강벨트 8개구
보유세 증가율 50% 넘는 주택 속출
반포 원베일리 84㎡ 1000만원 더
마래푸 52% 늘어 439만원 부담

종부세 대상된 고령자 매매 고심
전월세 임차인에 부담 전가 우려
4년째 동결된 공시가격 현실화율
정부 7월 세제개편 때 인상 검토

올해 공동주택 공시가격이 크게 오르면서 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 전반적으로 확대될 전망이다. 정부가 공시가격 현실화율을 4년째 동결했음에도 서울을 중심으로 아파트값이 크게 상승하면서 공시가격을 밀어올렸기 때문이다. 서울 고가 아파트 중에는 보유세 증가율이 50%를 넘는 곳도 나올 것으로 보인다. 서울 역세권과 학군지 등 대체제가 부족한 곳에선 세금 인상분이 임차인에게 전가될 수 있다는 우려도 나온다.

17일 국토교통부가 발표한 1월 1일 기준 공동주택 약 1585만 가구의 공시가격 올해 전국 평균 상승률은 9.16%로 2022년(17.20%) 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 특히 서울은 18.67% 급등하며 전국 시도 중 유일하게 평균을 크게 웃돌았다. 서울 전체 상승률중 강남 3구(서초·강남·송파) 한강벨트 지역이 공시가 상승률 24.7%로 특히 성동구는 29.04% 폭등하며 서울 내 최고 상승률을 기록했다. 이어 강남(26.05%), 송파(25.49%), 양천(24.08%), 용산(23.63%) 등이 20%를 넘겼다. 사진은 이날 강남구 아파트 단지의 모습. 뉴스1

◆“9억 초과 구간 세부담 더 뛸 가능성”

17일 국토교통부에 따르면 올해 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 18.67% 오르며 2005년 공동주택 공시제도 도입 이래 세번째로 높은 수치를 기록했다. 국토부 관계자는 이날 정부세종청사에서 브리핑을 열고 “어느 구간이 많이 올랐느냐에 따라 격차가 더 벌어질 수 있는데 올해는 고가주택이 많이 오른 영향이 크다”고 설명했다.

강남 3구(24.7%)뿐 아니라 한강벨트 8개 자치구(성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포) 공시가격도 평균 23.13% 올라 강남3구에 근접한 수준의 상승률을 보였다. 특히 성동구 상승률이 29.04%를 기록하며 강남 3구를 넘어선 게 눈에 띄었다. 양천구(24.08%), 용산구(23.63%), 동작구(22.94%), 강동구(22.58%), 광진구(22.20%), 마포구(21.36%), 영등포구(18.91%) 등도 대부분 20% 넘는 높은 상승률을 기록했다. 강남이 아니어도 서울 주요 입지에 거주하는 비용이 커진 셈이다. 이들 지역을 제외한 14개 자치구는 상대적으로 상승률이 낮았지만 평균 6.93%로 무시할 수 없는 수준이었다.

구체적으로 고가주택 보유세 변화를 살펴보면 강남구 압구정동 신현대9차 111㎡의 올해 공시가격은 47억2600만원으로 지난해보다 36.0% 올랐고, 보유세는 1858만원에서 2919만원으로 57.1% 증가하는 것으로 추정됐다. 서초구 반포동 래미안 원베일리 84㎡도 공시가격이 33.0% 오르며 보유세가 1829만원에서 2855만원으로 56.1% 늘어날 전망이다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 84㎡는 보유세가 289만원에서 439만원으로 52.1%, 용산구 이촌동 용산한가람 84㎡는 477만원에서 676만원으로 41.7%, 성동구 행당동 서울숲리버뷰자이 84㎡는 307만원에서 475만원으로 54.6% 각각 늘어날 전망이다.

◆매물 영향은 6월 이후 가시화할 듯

올해 처음으로 종부세 과세 기준인 12억원을 넘으며 종부세 고지서를 받게 된 가구도 대폭 늘었다. 1세대 1주택 종부세 대상은 48만7362가구로 지난해보다 16만9364가구 증가했다. 종부세 대상 가구 중 서울 주택 보유자가 전체의 85.1%를 차지할 정도로 서울 쏠림도 뚜렷했다. 별다른 고정수입 없이 종부세 대상 1주택을 보유한 고령자들이 집을 처분하고 가격이 낮은 주택으로 옮기는 ‘주거 다운사이징’을 고민할 가능성이 높아진 것이다.

특히 정부가 7월 세제개편안을 통해 보유세 인상 카드를 빼들 경우 이러한 1주택자의 부담은 더욱 커질 전망이다. 정부는 올해까지 4년째 동결된 공시가격 현실화율을 인상하는 방안도 검토 중이다. 국토부 관계자는 이에 대해 “국토연구원을 통해 연구용역을 진행하고 있고 올해 하반기 중에 발표하는 걸 계획하고 있다”며 “지금 국회에서 부동산 공시법 개정안을 논의하고 있어서 이에 맞춰 공시가격 현실화 계획을 함께 발표하려 한다”고 말했다.

종부세 대상 가구가 더 이상 ‘여유 있는 부자’만의 일이 아닌 만큼 전월세 시장을 자극할 수 있다는 우려도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “보유세 등 임대인이 부담하는 총 보유 비용이 늘면 신규 계약에서 이를 월세 또는 보증금 조정으로 전가하려는 유인이 생긴다”고 지적했다.

세 부담 증가로 인해 일부 매물이 시장에 풀릴 수 있다는 관측도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “고령자 비율이 높아지는 상황에서 과거와 비슷한 수준으로 세금을 중과해도 지금은 민감도가 한층 더 높다”며 “고가 1주택자들의 다운사이징이 활발해질 수 있고, 다주택자들의 매물 처분 유인이 커져 4월 중순까지는 매물이 좀 나올 것”이라고 내다봤다. 국토부 관계자는 “재산세와 종부세가 확정되는 6월1일 기준 시점이 되면 체감하는 세 부담이 생기기 때문에 일부 영향이 있을 수 있다”고 했다.

한편 이재명 대통령은 이날 사업자 대출을 활용한 부동산 투기에 대해 엄중 경고했다. 이 대통령은 엑스(X)에 개인사업자 대출을 받아 주택 구입에 쓰는 사례를 지적한 기사를 공유하며 “꼼수 쓰다가 공연히 피해 입지 마시라”라고 했다. 이 대통령은 “금융감독원과 국세청이 합동으로 전수조사해서 사기죄로 형사고발하고 대출금을 회수할 수도 있다”며 “국민주권정부에서는 편법·탈법을 결코 용인하지 않으니 최소한 이 순간부터는 자제하기 바란다”고 말했다.