서울 아파트 입주 30% 급감…전세 품귀에 매수 전환 가속
외곽 3% 상승 vs 고가 관망…가격대별 ‘쏠림 장세’ 심화
소득 15배 집값 부담…버티던 실수요, 결국 매수로 이동

“전세 1억원 올랐습니다. 그래도 나갑니다.”

같은 서울인데 흐름은 갈렸다. 중저가 지역은 상승세가 이어지는 반면, 일부 고가 지역은 관망세가 지속되고 있다. 게티이미지.

3일 오후, 서울 용산구의 한 공인중개사무소. 모니터 속 매물 목록을 보던 직장인 이모(34) 씨의 표정이 굳었다. 몇 달 전과는 완전히 다른 조건이었다.

버텨보려던 계획은 그 자리에서 흔들렸다. 잠깐 계산기를 두드리던 그는 결국 방향을 틀었다. 더 버티기보다는, 대출을 보태서라도 ‘사는 쪽’이 낫겠다는 판단이었다. 전세 1억원 급등에 밀린 선택이었다.

이 같은 변화의 배경에는 서울 아파트 입주 물량이 30% 가까이 줄어든 영향이 자리 잡고 있다. 전세 매물이 빠르게 줄며 가격이 급등했고, 결국 3040 세입자들이 하나둘 매수로 돌아서는 흐름이 만들어지고 있다.

이 변화는 수치로도 확인된다. 한국부동산원에 따르면 3월 넷째주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 상승세가 유지되는 흐름이 나타났다. 이 변화는 이미 현장에서 먼저 시작됐다.

◆전세, 더는 버티기 어려워졌다

요구받은 보증금 인상분은 1억원. 불과 몇 달 전보다 크게 뛴 금액에 유지 부담이 급격히 커졌다. 일부 수요는 대출 이자를 감수하더라도 외곽 아파트를 매수하는 쪽으로 방향을 틀고 있다.

이 지점에서 수요의 방향이 바뀐다. 결국 변수는 하나였다. 공급이 줄었다. 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 전년 대비 약 30% 줄어든 2만5000가구 수준이다.

수요는 유지된 채 공급만 감소하는 구조적 불균형이 전세 품귀를 만들고 있다. 시장을 움직인 건 기대가 아니라 ‘버티기 한계’였다.

◆서울 집값, 구간별로 갈렸다

흐름은 고가 시장의 관망세와 중저가 지역의 상승 흐름으로 나뉘고 있다. 일부 외곽 지역은 올해 들어 3% 안팎 상승 흐름을 보이고 있는 반면, 고가 지역은 가격 부담 속에 거래가 제한되는 모습이다.

전세 부족과 입주 물량 감소가 겹치며 매수세가 특정 가격대로 쏠리는 ‘가격대별 쏠림 장세’가 뚜렷해지고 있다. 게티이미지

여기서 체감 격차가 벌어진다. 국가데이터처에 따르면 2025년 기준 서울의 소득 대비 주택가격(PIR)은 15배 안팎이다. 연소득 15년치를 모아야 집을 살 수 있는 수준이다. 체감 부담은 그 이상으로 느껴진다.

“재계약하려고 보니 1억원이 올랐더라고요. 이 돈이면 대출 좀 보태서 사는 게 낫겠다 싶었죠.” 중개소 문을 나서기 전, 이 씨는 벽에 붙은 매매 시세표를 한 번 더 바라봤다. 그의 선택은 특별하지 않다. 같은 계산이 쌓이면서, 시장은 이미 방향을 바꾸고 있다.