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올해 전국 주택 매매가격을 놓고 시장의 두 축인 전문가와 현장 공인중개사의 시각이 정면으로 충돌했다. 연초만 해도 동반 상승을 점쳤으나, 정부의 세제 정책 변화 가능성이 커지자 현장 중개사 절반 이상이 하락장으로 돌아섰다.
5일 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘KB 부동산 보고서’에 따르면,지난 4월 조사 결과 시장 전문가의 56%는 주택 가격 상승을 전망한 반면 공인중개사의 54%는 하락을 예상했다. 지난 1월 조사에서 양측 모두 70~80%대 높은 비율로 상승을 점쳤던 것과 비교하면 불과 석 달 만에 시장 분위기가 급랭한 것이다.
◆ 서울·수도권 '초양극화'... 송파 24% 오를 때 금천은 뒷걸음
지난해 부동산 시장은 지역별로 극심한 온도 차를 보이는 '초양극화' 현상이 뚜렷했다. 전국 주택 매매가격은 1.0% 상승하며 3년 만에 반등에 성공했지만, 속내를 들여다보면 수도권 편중이 심화됐다.
수도권 주택 가격은 7.4% 급등하며 시장을 주도했다. 이는 전년 상승 폭인 2.0%와 비교하면 3.7배나 가팔라진 속도이다.
반면 지방 시장은 여전히 냉기가 가득했다. 5대 광역시는 1.4% 하락하며 약세를 면치 못했고, 기타 지방 역시 0.6% 떨어지며 하락세를 이어갔다.
서울 내에서도 격차는 벌어졌다. 송파구(24.0%), 성동구(23.0%), 강남구(21.0%) 등 주요 지역 아파트값이 20% 이상 폭등하는 동안 강북구(1.9%)와 도봉구(0.7%)는 제자리걸음을 걸었다. 금천구(-0.4%)처럼 오히려 가격이 빠진 곳도 나타났다. 연구소 측은 “과거 상승기에도 지역차는 있었지만, 지난해처럼 특정 지역만 극단적으로 급등한 ‘초양극화’는 이례적”이라고 진단했다.
◆ 세금 인상이 발목 잡나... "공급 부족 vs 대출 규제" 팽팽
시장 전망이 엇갈린 핵심 배경에는 정부 정책의 불확실성이 자리 잡고 있다. 특히 하반기 세금 인상 가능성이 대두되면서 매수 심리가 위축된 것으로 풀이된다.
전문가와 중개사들은 공통적으로 주택 공급 부족과 공사비 상승에 따른 분양가 인상을 가격 상승 요인으로 꼽았다. 반면 하락 요인으로는 대출 규제로 인한 자금 조달의 어려움을 1순위로 지목했다. 하반기 가장 큰 변수로는 ‘다주택자 양도세 중과’ 여부가 꼽혔다. 시장 전문가의 27%, 공인중개사의 33%가 이 정책이 시장 흐름을 결정지을 것으로 내다봤다.
◆ "금리 부담에 상승 폭 제한"... 정부 정책이 최대 변수
향후 주택 시장은 공급 물량 감소라는 상방 요인과 대출 금리 인상이라는 하방 요인이 맞물리며 제한적인 흐름을 보일 전망이다. 기준금리가 연 2.50%로 유지되고 있음에도 실제 주택담보대출 금리가 꾸준히 오르고 있다는 점은 실수요자에게 큰 압박이다.
KB금융 경영연구소 관계자는 “올해는 정부 정책이 어느 해보다 중요한 상황”이라며 “양도세 중과 유예 종료에 따른 매물 감소와 보유세 부담 증가 등 복합적인 세제 개편 방안이 시장의 향방을 가를 것”이라고 제언했다. 아울러 급격히 진행되는 월세화와 임대차 시장의 구조적 변화도 주목해야 할 핵심 이슈로 꼽혔다.
