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한때 과잉 공급과 공실 우려로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 뇌관으로 꼽혔던 수도권 물류센터 시장 분위기가 달라지고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 온라인 쇼핑과 새벽배송 시장이 급성장하자 경쟁적으로 물류센터가 들어섰지만, 2022년 이후 금리 인상과 PF 시장 경색이 이어지면서 신규 공급이 크게 줄어든 것이다. 이 같은 흐름이 이어질 경우 2027년 이후 수도권 물류센터 임대료 상승과 우량 물류센터 확보 경쟁이 본격화할 수 있다는 전망이 나온다.
15일 글로벌 부동산 컨설팅 업체 쿠시먼앤드웨이크필드가 발간한 ‘2026 한국 물류센터 시장 동향’ 보고서에 따르면 올해 수도권 물류센터 예정 공급 물량은 총 45만3000㎡로 지난해(105만5000㎡)의 절반 이하 수준으로 감소할 전망이다. 공급 건수 역시 7건에 그칠 것으로 예상됐다.
2021∼2023년 매년 200만㎡ 넘는 신규 물량이 공급됐던 것과 비교하면 시장 분위기가 완전히 달라진 것이다.
◆PF 한파에 멈춰선 물류센터 개발
코로나19 이후 온라인 쇼핑 시장이 급성장하자 시행사와 투자업계는 수도권 물류센터 개발에 대거 뛰어들었다. 하지만 2022년 하반기부터 금리가 오르고 PF 시장이 얼어붙으면서 분위기가 급변했다. 대출 조달이 막히자 공사를 시작하지 못하거나 중단하는 사업장이 늘었고, 일부 사업장은 시행사 부도로 경·공매에 넘어가기도 했다.
이 여파로 신규 물류센터 공급은 빠르게 감소하고 있다. 특히 연면적 5만평(약 16만5000㎡) 이상 대형 물류센터(프라임 물류센터) 공급 감소가 두드러진다. 상업용 부동산 업계에서는 자동화 설비를 갖춘 대형 물류센터가 줄어들면서 좋은 입지의 우량 물류센터를 확보하려는 기업 간 경쟁도 더 치열해질 것으로 보고 있다. 실제 수도권 프라임 물류센터는 김포·부천·광명·하남 등 서울 접근성이 높은 서부·남부권에 집중된 것으로 나타났다.
◆“좋은 물류센터 먼저 잡아라”
신규 공급 감소 흐름이 이어질 경우 핵심 입지 물류센터 희소성이 더 커질 것이라는 분석이 나온다. 수도권 내에서도 서울 접근성이 뛰어난 물류센터를 중심으로 임차 수요가 집중될 가능성이 크다는 얘기다.
경기도가 물류센터 허가 기준을 강화한 점도 신규 공급 감소에 영향을 주고 있다. 경기도는 지난해 ‘물류창고 난립 방지 조례’를 시행한 뒤 물류센터를 지을 때 주변 주거지역과 거리를 두도록 하고, 넓은 진입도로 확보 기준도 강화했다. 대형 물류센터를 새로 짓기 이전보다 어려워졌다는 평가가 나온다.
다만 시장이 완전히 회복된 것은 아니라는 분석도 있다. 수도권 물류센터 공실률은 여전히 높은 수준이고, 저온 물류센터는 공급 과잉 여파가 이어지고 있는 이유에서다. 반면 입지가 우수하고 자동화 설비를 갖춘 상온 중심 대형 물류센터는 공실이 빠르게 줄면서 시장 양극화가 심해지고 있다는 설명이다.
상업용 부동산 업계에서는 공급 감소 흐름이 이어질 경우 수도권 핵심 물류센터를 중심으로 임대료 상승 압력도 커질 것으로 보고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드 관계자는 “2025∼2026년 공급 감소 흐름이 이어질 경우 2027년 이후에는 우량 물류센터를 중심으로 임대료 상승 압력이 커질 가능성이 있다”고 전망했다.
